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Mietvertrag: Was muss drinstehen?

Junger Mann liest Papiere durch
Cecilie_Arcurs, iStock

Was regelt der Mietvertrag?

Mit einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die genannte Wohnung in nutzbarem Zustand zur Verfügung zu stellen. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, die vereinbarte Miete zu zahlen.

Pflichtangaben: Was muss in einem Mietvertrag stehen?

So weit, so simpel. Auch die Angaben, die unbedingt in einen Mietvertrag gehören, können sehr knapp gehalten werden. Wichtig sind vier Punkte:

  • Namen von Mieter(n) und Vermieter
  • Angaben zur Wohnung (Anzahl der Zimmer, Quadratmeterzahl, Adresse, ggf. nähere Angaben wie "2. OG links") und zu ggf. mitvermieteten Räumen wie Keller oder Dachboden
  • Beginn des Mietverhältnisses (Datum) und Angabe dazu, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Bei befristeten Mietverträgen muss das Enddatum angegeben sein.
  • Höhe der monatlichen Miete

Wenn ein Mietvertrag keine weiteren Punkte enthält, wird er oft auch als "einfacher Mietvertrag" bezeichnet.

Wie ist es mit Kaution, Schönheitsreparaturen und Co.?

Natürlich können im Mietvertrag noch eine ganze Reihe weiterer Vereinbarungen getroffen werden – und in der Praxis wird das meist auch so gemacht. Häufig enthält ein Standardmietvertrag zusätzlich Angaben und Regelungen zu:

  • Mietkaution: Muss eine Kaution hinterlegt werden? In welcher Höhe? Üblich und zulässig sind bis zu drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten).
  • Schönheitsreparaturen: Wozu ist der Mieter bei Auszug verpflichtet? Achtung: Hier lohnt es sich, genau hinzuschauen – viele Renovierung-Klauseln sind unwirksam.
  • Betriebs- und Nebenkosten: Wie hoch sind sie, wie erfolgt die Abrechnung?
  • Haustieren in der Wohnung: Was ist erlaubt, was ist verboten?
  • regelmäßigen Mieterhöhungen (Staffelmiete oder Indexmiete)

Manchmal finden sich auch besondere Vereinbarungen im Mietvertrag, zum Beispiel zur Gartennutzung oder zur Untervermietung.

All diese Angaben können, müssen aber nicht im Mietvertrag auftauchen. Grundsätzlich gilt: Ist etwas nicht im Mietvertrag geregelt, dann gelten dazu die jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen. Diese finden sich größtenteils in §§ 535 bis 580 BGB.

Kann ich jedes Mietvertrags-Musterformular verwenden?

Wenn die notwendigen Angaben drin sind, gilt ein Musterformular genauso wie ein vom Vermieter verfasster Mietvertrag. Als Mieter sollten Sie jedoch darauf achten, welche Klauseln es enthält. Denn Formular ist nicht gleich Formular: Je nachdem, ob es zum Beispiel von einem Hauseigentümerverband oder von einer mieternahen Organisation herausgegeben wurde, kann es Bestimmungen enthalten, die eher den Vermieter oder eher den Mieter begünstigen.

Mustermietvertrag des Deutschen Mieterbundes

Vor der Unterschrift gilt: Mietvertrag gründlich prüfen – so viel Zeit muss sein.

Wer muss den Mietvertrag unterschreiben?

Mieter und Vermieter müssen den Mietvertrag unterschreiben. Als Mieter sollten Sie sich jedoch nicht drängen lassen, möglichst schnell zu unterschreiben. Nehmen Sie sich die Zeit, um sämtliche Bestimmungen zu prüfen. Bei Fragen helfen Fachleute wie z. B. Mietervereine weiter.

Denn: Sobald Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, gilt er. Wenn Sie es sich doch anders überlegen, bleibt Ihnen in der Regel nichts anderes übrig, als mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen – auch dann, wenn Sie noch gar nicht eingezogen sind. Ausnahme: Ist im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart, haben Sie Glück und kommen sofort aus dem Vertrag heraus.

Und damit Sie beim Umzug noch eine Sorge weniger haben: Die kostenlose Umzugsmitteilung der Deutschen Post bietet einen hilfreichen Service. Ihre Vertragspartner (Bank, Versicherung usw.) haben die Möglichkeit, sich selbst über Ihre neue Adresse zu informieren, ohne, dass Sie aktiv werden müssen.

Übrigens: Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind und die Mietdauer unbefristet sein soll. Es gelten dann grundsätzlich die Regelungen gemäß BGB. Für den Mieter hat das zum Beispiel den Vorteil, dass er keine unzulässigen Mietvertragsklauseln fürchten muss. 

Falsche Angaben im Mietvertrag

Was passiert, wenn Sie irgendwann herausfinden, dass Ihre Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Beträgt die Abweichung mehr als 10 Prozent, dürfen Sie die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurück verlangen.

Beispiel:

  • Laut Mietvertrag ist die Wohnung 75 Quadratmeter groß, tatsächlich aber nur 66 Quadratmeter.
  • 10 Prozent der angegebenen Fläche wären 7,5 Quadratmeter. Kämen Sie bei der Messung auf 67,5 Quadratmeter, wäre das also gerade noch im Rahmen.
  • 66 Quadratmeter aber sind eine Abweichung um mehr als 10 Prozent – das müssen Sie nicht hinnehmen. Lassen Sie sich am besten von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein zum weiteren Vorgehen beraten.

Sind nachträgliche Änderungen am Mietvertrag möglich?

Wie jeder Vertrag kann auch der Mietvertrag normalerweise nur dann nachträglich geändert werden, wenn beide Parteien (Mieter und Vermieter) sich darüber einige sind. In Ausnahmefällen kann jedoch auch einer der beiden Änderungen verlangen, denen der andere dann zustimmen muss. Hier einige Beispiele:

Recht des Vermieters: Wann er die Miete erhöhen darf

Eine bei Mietern besonders unbeliebte Änderung im Mietvertrag: die Mieterhöhung. Der Vermieter darf sie auch ohne Zustimmung des Mieters durchsetzen, wenn

  • die Wohnung energetisch saniert oder modernisiert wurde (gemäß §§ 559 ff. BGB)
  • Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Hauses durchgeführt wurden (§ 555b BGB)
  • oder die Miete bisher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und nun angepasst wird (§§ 558 ff. BGB).

Außerdem darf der Vermieter die vereinbarte Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen (Abschläge) ändern, falls sie zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind. Das darf allerdings auch der Mieter (§ 560 Absatz 4 BGB).

Recht des Mieters: Das gilt, wenn der Partner auszieht

Angenommen, zwei Mieter leben als Paar zusammen. Sie trennen sich und einer möchte allein in der Wohnung bleiben.

  • Normalerweise gilt: Diese Änderung im Mietvertrag (Mieterwechsel) ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.
  • Für Ehepaare und eingetragene Lebenspartner gibt es nach § 1568s BGB aber eine Ausnahmeregelung. Bei Scheidung oder Auflösung der Lebenspartnerschaft hat der Partner, der in der Wohnung bleiben möchte, gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mietvertrag mit ihm allein weiterläuft.

Recht des Mieters: Befristeten Mietvertrag in unbefristeten umwandeln

Sie haben einen befristeten Mietvertrag? Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Mieter gemäß § 575 Absatz 3 BGB vom Vermieter verlangen, dass dieser in einen unbefristeten umgewandelt wird.

Denn: Um den Mietvertrag zu befristen, braucht der Vermieter einen konkreten Grund. Zulässige Gründe listet § 575 Absatz 1 BGB auf – zum Beispiel, dass die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt von einem Familienmitglied des Vermieters genutzt werden soll. Entfällt aber der Grund, dann hat der Vermieter auch keinen Anspruch mehr auf Befristung.

Beispiel: In Ihrem Mietvertrag steht, dass das Mietverhältnis bis zum 30. September eines bestimmten Jahres befristet ist. Als Grund nennt der Vermieter, dass die Wohnung dann für seine Tochter benötigt wird. Während Ihr Mietvertrag läuft, entscheidet sich die Tochter aber plötzlich für ein Studium in einer anderen Stadt oder zieht anderswo mit ihrem Freund zusammen. Die Wohnung braucht sie also nicht mehr – und damit haben Sie das Recht, die Wohnung von nun an unbefristet zu mieten.

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