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Mieterhöhung: Wann ist sie erlaubt und welche Fristen gelten?

Mieterhöhung: Wann ist sie erlaubt und welche Fristen gelten?
iStock.com/gilaxia

Sie haben ein Schreiben Ihres Vermieters erhalten, dass Sie ab sofort mehr Miete zahlen sollen? Diese Forderung kann rechtens sein, muss aber nicht. Mieterhöhungen sind zwar grundsätzlich erlaubt. Doch Vermieter dürfen die Mieten nicht beliebig in die Höhe treiben.

Wann sind Mieterhöhungen erlaubt?

Eine Erhöhung auf den Mietspiegel ist gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erlaubt. Wenn Ihre Miete indes bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Erhöhung in der Regel nicht rechtens. Ortsüblich sind die Mieten, die in der Gegend im Schnitt für vergleichbare Wohnung bezahlt werden. Das Gesetz schränkt Vermieter aber ein. Diese Vorgaben gelten für eine Mieterhöhung:

Im Einzelnen gelten bei einer Mieterhöhung die folgenden Fristen und Regeln:

  • Nach dem Abschluss eines Mietvertrages darf die Mieterhöhung frühestens nach 12 Monaten angekündigt werden. Nach der Ankündigung hat der Mieter eine Frist von drei Monaten, um die Erhöhung zu prüfen. Somit darf die Miete frühestens nach 15 Monaten steigen.
  • Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gegenden mit knappem Wohnraum sind Mieterhöhungen um maximal 15 Prozent im selben Zeitraum erlaubt.
  • Wichtig: Die Nebenkosten können sich unabhängig von der Kaltmiete erhöhen.

Staffel- versus Indexmiete: Wie oft dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete festgelegt ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Mieten gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag anpassen. Die Mieterhöhung muss nicht zusätzlich angekündigt werden. Aber was genau bedeuten die Begriffe Staffel- und Indexmiete überhaupt?

Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag. Wichtig ist, dass diese Summe konkret im Vertrag vereinbart ist. Der Mieter muss der Erhöhung dann nicht mehr zustimmen.

Indexmiete: Bei der Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung an der allgemeinen Preisentwicklung. Das heißt: Einmal im Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen – und zwar entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zum Vergleich können Sie die Daten des Statistischen Bundesamts heranziehen.

Wichtig: Zusätzliche Mieterhöhungen sind bei Staffel- und Indexmiete in der Regel nicht erlaubt. Eine Ausnahme sind Modernisierungen am Haus, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist.

Welche Ausnahmen gelten bei Modernisierungen?

Grundsätzlich können Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete erhöhen, wenn sie Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt haben. Aber aufgepasst: Nicht jede Arbeit rechtfertigt eine Erhöhung. Instandsetzungsarbeiten dürfen im Gegensatz zu Modernisierungen nicht auf die Miete umgelegt werden. Eine einfache Reparatur der Heizung oder der Fenster begründet demnach keine Steigerung der Miete. Bei den folgenden Modernisierungen hat der Vermieter allerdings das Recht dazu:

  • Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, wie etwa der Einbau von gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern.
  • Energetische Modernisierungen wie eine bessere Dämmung, die dabei helfen, Energie einzusparen.
  • Maßnahmen, die helfen, Wasser zu sparen. Etwa der Bau einer Anlage zur Regenwassernutzung.
  • Maßnahmen, die die allgemeine Wohnsituation verbessern. Dazu gehören beispielsweise der Bau von Balkonen oder die Errichtung von Stellplätzen für Pkw.

Gut zu wissen: Vor Beginn der Baumaßnahmen müssen Vermieter Art und Dauer der Modernisierung ankündigen. Zudem müssen Mieter über die voraussichtliche Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt werden.

Verträge liegen auf einem Tisch.
Je nach Vertrag gibt es für Mieterhöhungen unterschiedliche Fristen.

Um wie viel darf sich die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Auch nach Modernisierungen sind Vermieter an gesetzliche Vorgaben gebunden. Zwar dürfen sie gemäß § 559 BGB acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Aber es gilt eine sogenannte Kappungsgrenze:

  • Bei Mietpreisen über sieben Euro pro Quadratmeter: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen.
  • Bei Mietpreisen unter sieben Euro pro Quadratmeter: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Extra-Tipp: Sie sind unsicher, ob die geforderte Mieterhöhung rechtens ist oder nicht? Dann lassen Sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten. Die Experten können für Sie prüfen, ob die Erhöhung zulässig ist oder nicht. Für Laien ist eine Unrechtmäßigkeit nämlich nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen.

Die wichtigsten Fragen zusammengefasst

Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Eine Mieterhöhung muss mit 12 Monaten Vorlauf angekündigt werden. Danach haben Mieter drei Monate lang Zeit, die Erhöhung zu prüfen. Die Miete darf sich somit frühestens 15 Monate nach Zustellung der schriftlichen Ankündigung erhöhen.

Ausnahme: Im Mietvertrag ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart. Dann darf der Vermieter eine Mieterhöhung ohne spezielle Frist zum festgeschriebenen Termin durchführen.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Liegt Ihre Miete aktuell unter dem Ortsdurchschnitt, darf der Vermieter sie bis zum Mietspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete) erhöhen. Auch nach Modernisierungen durch den Vermieter darf die Miete innerhalb eines festgelegten Rahmens steigen. Gleiches gilt, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete so oft erhöhen, wie sie wollen – müssen sich dabei aber an Regeln halten. Eine Erhöhung darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung angekündigt werden. Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in einigen Gegenden sogar nur um höchstens 15 Prozent.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Hier gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter teurer werden. Ist Ihre Miete sehr günstig und liegt bei unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie innerhalb von sechs Jahren sogar nur um höchsten zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Zusätzlich gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent im Vergleich zur Ursprungsmiete erhöht werden, bei knappem Wohnraum um höchstens um 15 Prozent. Wurde eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, richtet sich die Mieterhöhung nach den vertraglichen Vorgaben bzw. dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

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