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Mieterhöhung: Wann ist sie erlaubt und welche Fristen gelten?

Frau hält einen Brief in der Hand
iStock.com/gilaxia

Sie haben ein Schreiben Ihres Vermieters erhalten, dass Sie ab sofort mehr Miete zahlen sollen? Diese Forderung kann rechtens sein, muss aber nicht. Mieterhöhungen sind zwar grundsätzlich erlaubt. Doch Vermieter dürfen die Mieten nicht beliebig in die Höhe treiben.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist erlaubt. Wenn Ihre Miete indes bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Erhöhung in der Regel nicht erlaubt. Ortsüblich sind die Mieten, die in der Gegend im Schnitt für vergleichbare Wohnung bezahlt werden. Das Gesetz schränkt Vermieter aber ein. Diese Regeln und Fristen gelten:

  • Nach dem Abschluss eines Mietvertrages darf die Mieterhöhung frühestens nach 12 Monaten angekündigt werden. Nach der Ankündigung hat der Mieter eine Frist von drei Monaten, um die Erhöhung zu prüfen. Somit darf die Miete frühestens nach 15 Monaten steigen.
  • Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gegenden mit knappem Wohnraum nicht mehr als 15 Prozent.
  • Wichtig: Die Nebenkosten können sich unabhängig von der Kaltmiete erhöhen.

Staffel- versus Indexmiete: Welche Frist müssen Vermieter in diesem Fall einhalten?

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete festgelegt ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Mieten gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag erhöhen. Aber was genau bedeuten die Begriffe Staffel- und Indexmiete überhaupt?

Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag. Wichtig ist, dass diese Summe konkret im Vertrag vereinbart ist. Der Mieter muss der Erhöhung dann nicht mehr zustimmen.

Indexmiete: Bei der Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung an der allgemeinen Preisentwicklung. Das heißt: Einmal im Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen – und zwar entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zum Vergleich können Sie die Daten des Statistischen Bundesamts heranziehen.

Die Mieterhöhung ist rechtens, aber die Wohnung wird Ihnen nach der x-ten Erhöhung langsam zu teuer?

Dann könnte vielleicht der Umzug in eine preiswertere Wohnung die Lösung sein. Schauen Sie sich auf dem Wohnungsmarkt um, ob es preiswertere Alternativen gibt. Mit den richtigen Umzugstipps ist ein Wohnortwechsel auch gut zu meistern.

Wichtig: Zusätzliche Mieterhöhung sind bei Staffel- und Indexmiete in der Regel nicht erlaubt. Eine Ausnahme sind Modernisierungen am Haus, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist.

Verträge liegen auf einem Tisch.
Je nach Vertrag gibt es andere Fristen für eine Mieterhöhung.

Welche Ausnahmen gelten bei Modernisierungen?

Grundsätzlich können Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt haben. Aber aufgepasst: Nicht jede Arbeit rechtfertigt eine Erhöhung. Instandsetzungsarbeiten dürfen im Gegensatz zu Modernisierungen nicht auf die Miete umgelegt werden. Eine einfache Reparatur der Heizung oder der Fenster begründet demnach keine Steigerung der Miete. Bei den folgenden Modernisierungen hat der Vermieter allerdings das Recht dazu:

  • Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, wie etwa der Einbau von gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern.
  • Energetische Modernisierungen wie eine bessere Dämmung, die dazu führen, Energie einzusparen.
  • Maßnahmen, die helfen, Wasser zu sparen. Etwa der Bau einer Anlage zur Regenwassernutzung.
  • Maßnahmen, die die allgemeine Wohnsituation verbessern. Dazu gehören beispielsweise der Bau von Balkonen oder die Errichtung von Stellplätzen für Pkw.

Gut zu wissen: Vor Beginn der Baumaßnahmen müssen Vermieter Art und Dauer der Modernisierung ankündigen. Zudem müssen Mieter über die voraussichtliche Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt werden.

Um wie viel darf sich die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Auch nach Modernisierungen sind Vermieter an gesetzliche Vorgaben gebunden. So darf sich die Miete nichts ins Unermessliche erhöhen. Zwar darf der Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Aber es gilt eine Kappungsgrenze:

  • Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen.
  • Bei einer Wohnungsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter darf die Mieter sogar nur um höchstens zwei Euro steigen.

Extra-Tipp: Sie sind unsicher, ob die geforderte Mieterhöhung rechtens ist oder nicht? Dann lassen Sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten. Die Experten können für Sie prüfen, ob die Erhöhung zulässig ist oder nicht. Für Laien ist eine Unrechtmäßigkeit nämlich nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen.

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