Wohnen & LebenMietvertragSchönheitsreparaturen: Was ist beim Auszug zu tun?

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Schönheitsreparaturen: Was ist beim Auszug zu tun?

Junge Frau streicht eine Wand.
alvarez, iStock 2018

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen bringen die Wohnung optisch wieder in Schuss: Sie beseitigen oberflächliche Abnutzungsspuren, die beim normalen Wohnen entstehen. Reparaturen im engeren Sinne sind sie also nicht.

Was Schönheitsreparaturen sind, steht im Gesetz – genauer: in § 28 Absatz 4 Satz 3 der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Zu den Schönheitsreparaturen gehören diese Arbeiten:

  • Wände und Decken streichen oder tapezieren
  • Fußböden streichen
  • Fenster und Türen von innen neu streichen
  • Heizkörper und Heizungsrohre neu streichen
  • Einbauschränke streichen oder lackieren

Außerdem können diese Maßnahmen als Schönheitsreparaturen gelten:

  • Risse im Putz beseitigen
  • Dübellöcher verschließen

Es ist wichtig, Schönheitsreparaturen von Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Das ist manchmal nicht einfach, so dass es darüber oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt.

Keine Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel:

  • Teppichboden reinigen oder neu verlegen
  • Parkett neu verlegen, abschleifen oder versiegeln
  • Lichtschalter oder Türschlösser reparieren

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, fällt ebenfalls nicht unter Schönheitsreparaturen: etwa die Hausfassade, das Treppenhaus und die Außenseiten der Wohnungstür und der Fenster.

Schäden in der Wohnung

Wenn Sie als Mieter in der Wohnung einen Schaden verursacht haben, der nicht durch normale Abnutzung entstanden ist (etwa einen Sprung im Cerankochfeld oder Brandlöcher von einer Zigarette), gilt die Beseitigung nicht als Schönheitsreparatur. Trotzdem müssen Sie den Schaden beheben oder bezahlen.

Bin ich zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an seiner Wohnung auszuführen (§ 535, Absatz 1). Er kann diese Pflicht aber unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen.

Dazu muss im Mietvertrag ausdrücklich ein Satz stehen wie zum Beispiel: „Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen.“ bzw. „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen.“ Ist das nicht der Fall, müssen Sie nichts machen.

Mieter können sich beim Auszug an dem Grundsatz orientieren: Sie müssen nicht mehr an Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als Sie selbst „verwohnt“ haben. Ist der Zustand noch wie beim Einzug, etwa weil Sie nur kurz in der Wohnung gewohnt haben, müssen Sie auch nicht streichen.

Sie sind außerdem nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Wohnung bei Ihrem Einzug bereits renoviert war, also frisch gestrichen bzw. tapeziert. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2014 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 185/14).

Tipp: Um den Zustand der Wohnung beim Einzug zu dokumentieren, sollten Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll schreiben.

Musterformular Wohnungsübergabe herunterladen

Sie müssen keine Firma beauftragen

Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass Sie eine Fachfirma mit den Schönheitsreparaturen beauftragen. Sie als Mieter dürfen das Streichen und Tapezieren selbst übernehmen.

Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht erfolgen. Das bedeutet: Sie müssen gründlich und sorgfältig ausgeführt werden. Die Wandfarbe muss gleichmäßig und deckend aufgetragen werden, Tapeten dürfen nicht schief angebracht werden oder Blasen werfen.

Welche Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen sind ungültig?

Der BGH hat in den vergangenen Jahren einige Klauseln zu Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Wenn Ihr Mietvertrag solche unzulässigen Klauseln enthält, bedeutet das: Sie müssen bei Auszug gar keine Schönheitsreparaturen ausführen. Haben Sie schon renoviert, obwohl Sie das nicht mussten, können Sie die Kosten vom Vermieter zurückfordern.

Renovierung bei Auszug darf nicht zwingend vorgeschrieben werden

Der Vermieter darf im Mietvertrag gemäß Urteil des BGH nicht pauschal vorschreiben, dass Sie bei Auszug komplett renovieren müssen. Eine solche Klausel ist ungütig (Aktenzeichen VIII ZR 316/06).

Denn: Es muss immer berücksichtigt werden, welche Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt Ihres Auszugs tatsächlich erforderlich sind (s.o.). Mehr müssen Sie in keinem Fall leisten.

 Mann und Frau mit Malerutensilien stehen vor einer Wand
Mieter müssen für Schönheitsreparaturen keine Fachfirma beauftragen, sondern können auch selbst streichen oder tapezieren.

Schönheitsreparaturen in festen Abständen: Auf die Formulierung kommt es an

Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu festen Zeiten verpflichten, sind laut BGH ungültig (Aktenzeichen VIII ZR 361/03). Der Vermieter darf also nicht vorschreiben, dass Sie zu einem bestimmten Datum verpflichtet sind, Räume neu zu streichen.

Solche Vorgaben dürfen aber als allgemeine Richtlinien im Mietvertrag stehen. So darf der Vermieter zum Beispiel vorgeben, dass „im Allgemeinen“ Bad und Küche alle drei Jahre, die übrigen Wohnräume alle fünf und Nebenräume alle sieben Jahre renoviert werden sollen, wenn es der Zustand erfordert.

Die Fristen dürfen aber nicht zu kurz sein (etwa: jährlich oder alle zwei Jahre), sonst ist die Klausel ebenfalls ungültig.

Quotenabgeltungsklausel ungültig: Keine prozentuale Kostenbeteiligung möglich

Mit sogenannten Quotenabgeltungsklauseln wollen Vermieter ihre Mieter für jedes abgelaufene Mietjahr an Kosten für anfallende Schönheitsreparaturen beteiligen. Die Mieter sollen dann einen bestimmten Prozentsatz der Reparaturkosten übernehmen. Solche Klauseln hat der BGH 2015 für ungültig erklärt: Sie benachteiligen den Mieter, weil er zu Beginn der Mietdauer nicht überblicken kann, welche Kosten auf ihn zukommen (Aktenzeichen VIII ZR 185/14).

Farbvorgabe: Nur bei Auszug darf der Vermieter mitreden

Während Sie in der Wohnung leben, dürfen Sie die Wände gestalten, wie Sie möchten. Der Vermieter kann Ihnen keine Farbvorgabe machen.

Allerdings darf er laut einem Urteil des BGH vorgeben, dass Sie die Wände bei Auszug in neutralen Tönen streichen (Aktenzeichen VIII ZR 416/12).

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