Maklerprovision bei Miete: Was zahlen Mieter und Vermieter?

Makler, Vermietung, Provision – wer muss Provision bezahlen, Mieter oder Vermieter? Hier finden Sie alle Antworten rund um Provisionen bei der Vermietung, klare Regeln und wichtige Ausnahmen.

Soll ein Makler eine Mietimmobile vermitteln, gilt das Bestellerprinzip. Simpel ausgedrückt heißt das: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Das ist ein großer Unterschied zum Immobilienkauf: Hier können die Beteiligten unter sich regeln, wer welchen Anteil an den Maklergebühren trägt.

• Der Vermieter darf die Maklerkosten nicht an den neuen Mieter durchreichen.
• Dem Makler droht ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro, wenn er gegen das Bestellerprinzip verstößt.
• Üblicherweise beauftragt nur eine Partei den Makler (Alleinbeauftragung). Kommt es ausnahmsweise dazu, dass Mieter und Vermieter denselben Makler beauftragen (Doppeltätigkeit), dann muss immer der Vermieter die Kosten tragen.

• Bei Vermietung zahlt grundsätzlich die Partei, die den Makler beauftragt hat (meist der Vermieter).
• Nur wenn der Mieter den Makler wirksam exklusiv beauftragt, kann eine Provision anfallen – dann gelten die gesetzlichen Obergrenzen.

Wie hoch die Maklerkosten sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Wer hat den Makler beauftragt: Mieter oder Vermieter?
• Wie hoch ist die monatliche Kaltmiete?
• Werden Zusatzaufwände extra bezahlt?

• Die Höhe der Maklerprovision ist gedeckelt – und zwar auf 2 Monatsnettomieten plus Mehrwertsteuer.
• Bei Staffelmietverträgen gilt die Miete des 1. Jahres als Berechnungsgrundlage.
• Bei unzulässig hoher Miete (mehr als 20 % über ortsüblicher Vergleichsmiete) ist die rechtlich erlaubte Miete der Maßstab für die Courtage.

• Hier gibt es keine gesetzliche Regelung; sie müssen die Konditionen mit dem Makler selbst aushandeln.
• Ob neben der Provision noch Extrakosten anfallen (z. B. Besichtigungsgebühren) oder ob auch dann eine Gebühr fällig wird, wenn kein Mietvertrag zustande kommt, wird im Maklervertrag individuell geregelt.

Tipp: Wer beruflich umzieht und deshalb eine Wohnung zur Miete sucht, kann die Maklergebühr von der Steuer absetzen.

Erst wenn ein Anspruch auf die Provision entstanden ist, muss der Auftraggeber den Makler bezahlen – in den allermeisten Fällen also nach dem Abschluss eines Mietvertrags.

Vorschüsse auf die Provision sind verboten – Makler dürfen sie weder fordern noch annehmen. Auch eine einvernehmliche Vereinbarung einer Vorauszahlung im Maklervertrag ist daher tabu.

Praxis-Hinweis: Zahlen Sie erst nach prüfbarer Rechnung und nur, wenn die Voraussetzungen (siehe unten) eindeutig erfüllt sind. Außerdem: Der Maklervertrag klingt merkwürdig? Der Vermieter will Sie die Courtage bezahlen lassen? Wer jetzt seine Rechte kennt, ist klar im Vorteil!

Damit der Makler eine Provision verlangen darf, müssen bei einer Vermittlung zwecks Miete folgende Punkte erfüllt sein:

• schriftlicher Maklervertrag
• aktive Leistung des Maklers, um Vermieter und Mietinteressenten zusammenzuführen
• Abschluss eines Mietvertrags oder Nachweis, dass ein Mietvertrag hätte zustande kommen können

Die wichtigste Grundlage für den Provisionsanspruch eines Maklers ist der sogenannte Maklervertrag. Geht es um ein Objekt zur Miete, muss dieser Vertrag schriftlich vorliegen – entweder analog auf Papier oder digital als E-Mail oder Datei. Gibt es kein Schriftstück, wird auch keine Provision fällig – selbst, wenn der Makler einen guten Job gemacht hat. Anders ist das beim Immobilienkauf: Dabei sind auch mündliche Verträge oder sogenanntes „schlüssiges Handeln“ ausreichend.

Der Makler muss aktiv für den Abschluss des Mietvertrags gearbeitet haben. Typischerweise macht er das beratend (Vermittlungstätigkeit) und zeigt dabei die Vorteile auf, ein bestimmtes Objekt zu mieten oder einen bestimmten Mieter zu akzeptieren. Aber auch eine reine Kontaktvermittlung (Nachweistätigkeit) reicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Ohne wirksamen Auftrag und konkrete Leistung gibt es keine Zahlungspflicht – auch nicht bei Besichtigungen.

Es gibt gerade bei Vermittlungen zur Miete einige Ausnahmen, bei denen generell keine Maklerprovision erlaubt ist:

• bereits laufendes Mietverhältnis, das durch den neuen Vertrag fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird
• Sozialwohnung oder sonstige preisgebundene Wohnung
• Vermittlung der eigenen Immobilie: Der Makler ist gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter.
• wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtungen zwischen Makler auf der einen und Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung auf der anderen Seite

Liegt eine Ausnahme vor, ist jede Forderung nach Courtage unzulässig.

In einigen Fällen darf der Auftraggeber die Provision zurückfordern:

• Verstoß gegen eine der oben genannten Ausnahmen
• zu hohe Provision
• Verstoß gegen das Bestellerprinzip

Auch Vorschüsse oder Extra-Vergütungen dürfen Mieter und Vermieter zurückfordern, wenn sie dem Makler laut Wohnungsvermittlungsgesetz von Anfang an nicht zustanden. Dazu gehören auch Ausschreibungen wie diese: „Wohnung ohne Courtage; Vertragsgebühr 350 Euro“ – Schreibgebühren u. Ä. sind nämlich ebenfalls unzulässig.

3 Jahre sind für die Rückforderung der Maklerprovision Zeit – danach verjährt der Anspruch auf Rückzahlung.