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Staffelmiete oder Indexmiete: Was sind die Vor- und Nachteile?

Mann zeigt Paar Mietvertrag an einem Schreibtisch
iStock.com/Deagreez

Staffelmiete oder Indexmiete: Unterschiede zur normalen Mieterhöhung

Normalerweise flattert eine Mieterhöhung unerwartet über einen Brief des Vermieters ins Haus und führt meist zu Schweißausbrüchen auf der Mieter-Stirn. Die Mieterhöhung orientiert sich dabei in der Regel am örtlichen Mietspiegel. Anders sieht das bei Staffelmiete oder Indexmiete aus: Mit beiden vereinbaren Mieter und Vermieter eine regelmäßige Erhöhung der Miete, die an bestimmte Kriterien gebunden ist.

Anwendungen finden solche Vereinbarungen sowohl in unbefristeten als auch befristeten Mietverträgen.

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Staffelmiete: Erhöhung der Miete zu festgelegten Zeiten

Bei einer Staffelmiete ist alles ganz genau geregelt: Im Mietvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag erhöht wird. Eine Staffelmiete ist konkret: Angegeben werden muss die jeweilige Erhöhung in Euro. Erhöht werden darf alle 12 Monate, also einmal im Jahr. Auch die genauen Daten der Mieterhöhung müssen im Mietvertrag vermerkt sein. Ist der Vertrag unterschrieben, kann sich der Vermieter zurücklehnen: Er muss die Erhöhungen nicht noch einmal beim Mieter ankündigen, sondern kann die Miete einfach zu den vereinbarten Zeitpunkten anpassen.

Besonderheiten der Staffelmiete

Wird eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter nicht zusätzlich aus anderen Gründen die Miete erhöhen – auch nicht für Modernisierungsarbeiten. Die Ausnahme: Der Vermieter kann die Betriebskosten erhöhen. Aber auch diese Anpassungsmöglichkeit muss vorher im Mietvertrag vereinbart sein. Ist der Staffelmietvertrag ausgelaufen? Dann kann der Vermieter erst einmal nur noch über das Vergleichsmietenverfahren die Miete anpassen. Ihm steht es aber frei, eine neue Staffelmiete mit seinem Mieter auszumachen.

Hand unterschreibt Mietvertrag
Egal, ob Staffelmiete oder Indexmiete: Vor der Vertragsunterscheidung gibt es einiges zu bedenken. (© skynesher/iStock.com)

Das sind die Vor- und Nachteile der Staffelmiete

Eine Staffelmiete hat vor allem Vorteile für den Vermieter. Denn er spart sich jede Menge Bürokratie: Der Vermieter kann die Miete zu den abgesprochenen Zeitpunkten um den vereinbarten Betrag erhöhen – eine Extra-Ankündigung oder eine Begründung sind nicht nötig. Außerdem sind bei einer Staffelmiete die normalen Regeln zur Mieterhöhung ausgesetzt. Innerhalb von 3 Jahren darf sie auch um mehr als 20 Prozent steigen. Auch ein Kündigungsausschluss kann in einem Staffelmietvertrag vereinbart werden. Für einen bestimmten Zeitraum kommt der Mieter dann nicht aus dem Vertrag heraus.

Staffelmiete kann auch Vorteile für Mieter haben

Auch ein Mieter kann von der Staffelmiete profitieren: Denn er weiß ganz genau, was die Wohnung aktuell kostet – und in den nächsten Jahren kosten wird. Orientiert sich die Miete am örtlichen Mietspiegel, hat der Mieter diese Sicherheit nicht.

Die Kehrseite der Medaille: Die Nachteile der Staffelmiete

Setzt ein Vermieter die Staffelmiete zu gering an, ist das sein Problem: Ist der Vertrag erst einmal abgeschlossen, kann die Erhöhungen nicht mehr nachträglich angepasst werden. Auch Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter nicht einfach auf den Mieter umlegen. Er muss sich also im Vorhinein ganz genau Gedanken machen, welche Maßnahmen und Lebensumstände die Erhöhungen durch die Staffelmiete abdecken sollen.

Was Mieter vor Abschluss einer Staffelmiete bedenken sollten

Gedanken sollten sich auch Mieter vor Vertragsabschluss machen. Beinhaltet der Vertrag einen Kündigungsausschluss, binden sie sich mit ihrer Unterschrift für einige Jahre an die Wohnung – und an die vereinbarten Mieterhöhungen. Außerdem läuft der Mieter Gefahr, einen schlechten Deal zu machen: Nämlich dann, wenn eine Mieterhöhung durch die Orientierung am örtlichen Mietspiegel niedriger ausfallen würde.

Indexmiete: Lebenshaltungskosten bestimmen Mieterhöhung

Die Ausgaben für Strom, Gas, Wasser, Nahrungsmittel und Kleidung – all das zählt zu den Lebenshaltungskosten. An diesem Wert orientiert sich die sogenannte Indexmiete. Einigen sich Mieter und Vermieter auf so einen Vertrag, gilt folgendes: Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter entsprechend die Nettokaltmiete anheben. Auskunft über einen Anstieg der Lebenshaltungskosten gibt der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. An diesem muss sich der Vermieter bei der Erhöhung orientieren.

Besonderheiten der Indexmiete

Auch wenn sich Mieter und Vermieter auf eine Indexmiete geeinigt haben: Anders als bei der Staffelmiete kann der Vermieter nicht kommentarlos die Miete erhöhen. Er muss das dem Mieter schriftlich ankündigen – und dabei sehr genau sein. Sein Schreiben ist nur dann gültig, wenn er den Erhöhungsbetrag in Euro angibt. Außerdem muss er die Erhöhung mithilfe des Verbraucherpreisindexes begründen. Genau wie bei der Staffelmiete auch gilt: Eine Mieterhöhung ist nur einmal alle 12 Monate möglich.

Die Vor- und Nachteile der Indexmiete

Gerade mit einer Indexmiete sparen sich Vermieter jede Menge Ärger. Eine Begründung der Mieterhöhung fällt leicht: Dazu müssen sie nur die aktuellen Zahlen des Verbraucherpreisindexes heranziehen und ihrem Mieter schriftlich präsentieren. Auch das Streitpotenzial mit dem Mieter sinkt. Denn die Begründung der Mieterhöhung ist transparent.

Nachteile der Indexmiete

Wenn sich die ortsübliche Miete im Stadtteil der vermieteten Wohnung deutlich erhöht, kann das für den Vermieter ärgerlich sein. Im Zweifel fällt die Erhöhung durch die Indexmiete geringer aus. Außerdem gilt wie bei der Staffelmiete: Weitere Mieterhöhungen sind nicht zugelassen. Sanierungskosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Außer es handelt sich um gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsarbeiten. Unwahrscheinlich aber möglich: Auch wenn die Lebenshaltungskosten sinken, muss der Vermieter die Miete anpassen – und sie günstiger machen.

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