- Zeitpunkt: Diese Fristen gelten für die Kündigung des Mietvertrags
- Inhalt: Das gehört ins Kündigungsschreiben
- Form: Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen
- Sonderfälle: Befristeter Mietvertrag, Nachmieter und Co.
Zeitpunkt: Diese Fristen gelten für die Kündigung des Mietvertrags
Wenn Sie den Mietvertrag für Ihre Wohnung kündigen wollen, sind einige Fristen zu beachten. Zunächst kommt es auf die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist an. Sie beträgt in der Regel drei Monate. Wichtig ist auch, dass Sie als Mieter nur zum Monatsende kündigen können.
Sie fragen sich an dieser Stelle, ob die Kündigung zum 30. bzw. 31. des alten oder zum 1. des neuen Monats erfolgen muss? Hier gilt: Die Kündigung Ihres Mietvertrages muss stets zum letzten Tag des Ablaufs der Vertragsperiode ausgesprochen werden.
Das Mietverhältnis zum 15. eines Monats zu beenden, ist also nicht möglich. Ihre Kündigung muss Ihrem Vermieter außerdem spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen.
In Ausnahmefällen kann der Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist für Sie als Mieter vorsehen. Die drei Monate dürfen aber nicht überschritten werden. Das schreibt der Gesetzgeber in § 573c BGB vor. Die Mietdauer spielt für die Frist keine Rolle.
Anders sieht das aus, wenn der Vermieter Ihnen den Mietvertrag kündigt. Wohnen Sie bereits mehr als fünf Jahre in Ihrer Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs Monate. Sind Sie dort sogar schon mehr als acht Jahre Mieter, erhöht sie sich auf neun Monate.
Was ist die Karenzzeit?
Die Kündigung muss Ihren Vermieter nicht am Ersten des jeweiligen Monats erreichen. Die sogenannte Karenzzeit erlaubt es Ihnen, Ihre Wohnung auch noch bis zum dritten Werktag des Monats zu kündigen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass hierbei auch der Samstag als Werktag gilt (BGH Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Das heißt, dass Sie diesen zur Karenzzeit zählen müssen, zumindest wenn der erste oder zweite Tag darin auf einen Samstag fällt. Für den Fall, dass der dritte und damit letzte Tag der Karenzzeit ein Samstag ist, liegt noch keine Rechtsprechung vor. Gehen Sie daher lieber auf Nummer sicher und rechnen sie den Samstag stets als Werktag mit.
Wichtig: Für die Einhaltung der genannten Fristen gilt nicht, wann Sie die Kündigung abgeschickt haben, sondern wann Ihr Vermieter sie erhalten hat. Denken Sie daher trotz Karenzzeit ans rechtzeitige Absenden des Kündigungsschreibens.
Wenn Sie Ihre Kündigungsfrist berechnen möchten, kann Ihnen dieses Beispiel helfen: Ihr Kündigungsschreiben erreicht Ihren Vermieter am Mittwoch, den 3. März. Sieht der Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor, endet das Mietverhältnis am 31. Mai.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Wenn Sie sich an die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist halten, gilt sie als fristgerecht. Liegen berechtigte Gründe vor, können Sie Ihre Wohnung hingegen fristlos kündigen. Dazu zählt etwa starker Schimmelbefall, der eine nachweisbare, erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt und Sie so beeinträchtigt, dass Sie nicht bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist warten können. Bevor Sie die fristlose Kündigung einreichen, müssen Sie allerdings den Vermieter zuvor abmahnen und ihm die Gelegenheit geben, den Schaden oder die Mängel innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu beheben.
Inhalt: Das gehört in die Kündigung des Mietvertrages
Die gute Nachricht: Während der Mietvertrag häufig mehrere Seiten umfasst, darf das Kündigungsschreiben sehr kurz ausfallen. Die wichtigsten Bausteine, die das Kündigungsschreiben für Ihre Wohnung beinhalten sollte, sind:
- Ihre Anschrift
- die Anschrift des Vermieters
- die Anrede des Vermieters
- die Adresse der Wohnung und die Wohnungs- oder Mieternummer. Diese finden Sie üblicherweise im Mietvertrag
- das Datum, zu dem Sie die Wohnung kündigen wollen
- Ort, Datum und Unterschrift
Ihr Kündigungsschreiben könnte so aussehen (Muster):
(Ihre Anschrift)
(Anschrift des Vermieters)
Sehr geehrte/r Frau/Herr … (Nachname des Vermieters),
hiermit kündige ich den Mietvertrag über die Wohnung in der … (Straße) … (Hausnummer), … (Postleitzahl) … (Ort) mit der Wohnungsnummer xx zum xx.xx.xxxx.
Ort, Datum
Unterschrift
Umzugsmitteilung der Deutschen Post
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Mehrere Hauptmieter können nur gemeinsam kündigen
Haben Sie den Mietvertrag zusammen mit einer anderen Person abgeschlossen, können Sie nicht alleine aus dem Vertrag aussteigen. Sie können ihn nur gemeinsam kündigen.
Beispiel: Sie haben den Mietvertrag für Ihre Wohnung gemeinsam mit einer Freundin abgeschlossen. Im Vertrag sind Sie beide als Hauptmieter eingetragen. Nach dem Ende Ihres Studiums wollen Sie ausziehen. Ihre Freundin möchte in der Wohnung bleiben. Den Vertrag können Sie in diesem Fall nicht alleine kündigen. Auch Ihre Freundin muss die Kündigung des Mietvertrags der gemeinsamen Wohnung unterzeichnen.
Sie kann gegebenenfalls mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen oder um eine Vertragsänderung bitten. Durch einen Vertragszusatz kann sie dann alle Pflichten als alleiniger Hauptmieter übernehmen. Der Vermieter ist dazu aber nicht verpflichtet. Er kann darauf bestehen, dass Sie beide nach der Kündigung ausziehen.
Form: Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen
Haben Sie die Kündigung verfasst und haben alle Hauptmieter unterschrieben, stellt sich die nächste Frage: In welcher Form müssen Sie das Schreiben an den Vermieter übermitteln? Tatsächlich gibt es hier nur eine Antwort: per Brief. Ihre Wohnung mündlich, per E-Mail oder Fax zu kündigen, ist nicht möglich.
Tipp: Verschicken Sie das Kündigungsschreiben am besten als Einschreiben. So können Sie im Zweifelsfall nachweisen, dass Sie die Kündigung tatsächlich und fristgerecht an Ihren Vermieter verschickt haben. Denn der Zusteller übergibt Ihren Brief persönlich. Bei einem Einschreiben mit Rückschein erhalten Sie sogar eine Empfangsbestätigung inklusive Zustelldatum und Originalunterschrift des Empfängers.
Sonderfälle: Befristeter Mietvertrag, Nachmieter und Co.
In bestimmten Fällen kann es Ausnahmen bei der Kündigung eines Mietvertrags geben. Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist von der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgenommen. Sie können ihn nicht vor dem Ende der Laufzeit kündigen. Liegen entsprechende Gründe vor, können Sie jedoch zum Beispiel fristlos kündigen.
Die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende gilt auch nicht, wenn Sie einen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss vereinbart haben. Eine ordentliche Kündigung ist dann für die Dauer von maximal vier Jahren ausgeschlossen.
Außerordentlich (zum Beispiel fristlos) kündigen können Sie in begründeten Fällen dennoch. Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter kann es zum Beispiel geben, wenn aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöht wird.
Die Kündigungsfrist im Mietvertrag spricht übrigens nicht grundsätzlich gegen eine frühere Aufhebung des Vertrags. Stimmt der Vermieter zu, können Mieter das Mietverhältnis ggf. früher beenden. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert.
