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Sonderkündigungsrecht für Mieter: Wann gilt das?

Frau überprüft ihren Mietvertrag auf Sonderkündigungsrecht
iStock.com/nesharm

Hat man ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?

Die Ankündigung einer Mieterhöhung ist mit Sicherheit zunächst einmal ein Schock. Wenn Sie die höhere Miete nicht akzeptieren und sich lieber nach einer neuen Bleibe umschauen wollen, können Sie in vielen Fällen von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Möglich ist das gemäß § 561 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wenn

  • die Miete an die ortsüblichen Preise angepasst wird
  • oder wegen Modernisierungen an der Immobilie erhöht wird.

Eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung räumt Ihnen allerdings kein Sonderkündigungsrecht ein. In einem solchen Fall müssen Sie den Mietvertrag regulär kündigen, wenn Sie das möchten.

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Sonderkündigung wegen Mieterhöhung: So gehen Sie vor

Bei der Sonderkündigung wegen Mieterhöhung gelten folgende Fristen:

  • Einreichen können Sie die Kündigung bis Ende des übernächsten Monats nach Eingang der Mieterhöhungserklärung.
  • Der Mietvertrag endet dann 2 Monate nach Ablauf der Frist.

Beispiel: Sie bekommen am 18. April die Ankündigung der Mieterhöhung. Die außerordentliche Kündigung können Sie bis Ende Juni einreichen. Wirksam wird sie dann 2 Monate nach Ablauf der Frist, also Ende August.

Frau überlegt, ob sie wegen einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt
Bei einer Mieterhöhung können Sie meistens von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dann können Sie Ihren Mietvertrag außerhalb der regulären Kündigungsfrist auflösen.

Zugegeben: Einen großen Zeitgewinn bringt das Sonderkündigungsrecht Ihnen in diesem Fall nicht. Was aber von Vorteil ist: Sie zahlen bis zum Vertragsende die alte Miete, die Mieterhöhung wird für Sie nicht wirksam.

Sonderkündigungsrecht wegen Umzug?

Sie planen einen Umzug? Dann sollten Sie darauf achten, Ihren Mietvertrag rechtzeitig zu kündigen – denn allein die Tatsache, dass Sie umziehen, begründet kein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen also die Kündigungsfrist einhalten.

Kleiner Trost: Es gibt verschiedene andere Verträge, aus denen Sie wegen eines Umzugs unter Umständen früher rauskommen.

Was ist bei Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?

Die Wärmedämmung erneuern oder Kohleöfen durch eine Zentralheizung ersetzen: Maßnahmen zur Modernisierung dauern oft lange und sind mit viel Lärm und Schmutz verbunden. Auch hier kann jedoch das Sonderkündigungsrecht zum Tragen kommen.

Sonderkündigung wegen Modernisierung: So gehen Sie vor

Sie können den Mietvertrag dann bis zum Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann einen Monat nach Ablauf der Frist.

Beispiel: Bekommen Sie die Ankündigung zur Modernisierung am 25. April, können Sie bis Ende Mai kündigen und Ende Juni ausziehen. Das ist fast ein Monat früher als bei der ordentlichen Kündigungsfrist.

Vermieter führt laute und störende Renovierungen in der Wohnung durch, die den Mietern eine Sonderkündigung des Mietvertrags erlauben
Wenn Ihr Vermieter umfassende Modernisierungen ankündigt, können Sie gegebenenfalls Ihr Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und den Mietvertrag früher kündigen.

Sonderkündigungsrecht: Nicht bei jeder Modernisierungsmaßnahme

Voraussetzung für eine Sonderkündigung des Mietvertrags ist allerdings, dass es sich wirklich um eine umfangreiche Modernisierung handelt. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht für kleine Maßnahmen, die innerhalb von einem Tag erledigt sind und Sie in Ihrem Alltag kaum beeinträchtigen. Im BGB ist hier von einer “unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache” die Rede, die auch nur zu einer “unerheblichen Mietwohnung” berechtigt.

Darauf muss der Vermieter vor einer umfangreichen Modernisierung außerdem achten:

  • Die Maßnahmen müssen mindestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten angekündigt werden.
  • Die Ankündigung muss schriftlich per Post erfolgen.
  • Der Vermieter muss angeben, was gemacht wird und wie lange es dauert.
  • Auch eine eventuelle Mietanhebung nach der Modernisierung muss aufgeführt sein.

Gilt das Sonderkündigungsrecht auch im Todesfall des Mieters?

Mit dem Tod des Mieters endet nicht automatisch sein Mietverhältnis. Nach gesetzlicher Regelung übernehmen die Erben den Mietvertrag des Verstorbenen.

Wollen sie das als Hinterbliebener nicht, können Sie den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Erhalt der Todesnachricht kündigen. Allerdings bringt Ihnen dieses Sonderkündigungsrecht in der Praxis wenig Vorteile, denn die Kündigungsfrist beträgt trotzdem 3 Monate. In dieser Zeit müssen die Erben die Miete weiter zahlen.

Oft zeigen sich Vermieter im Todesfall aber kulant und erlauben es, den Vertrag auch früher zu kündigen. Vor allem dann, wenn Sie selbst einen Nachmieter für die Wohnung stellen oder die Wohnung in einer begehrten Lage liegt, sodass der Vermieter sofort wieder einen neuen Mieter findet.

Wann darf man als Mieter fristlos kündigen?

In seltenen Fällen besteht für den Mieter auch die Möglichkeit, ganz ohne Fristen zu kündigen – so wie auch der Vermieter dem Mieter in bestimmten Fällen fristlos kündigen darf.

Eine fristlose Kündigung ist zum Beispiel möglich, wenn das Bewohnen der Immobilie akute und erhebliche Gesundheitsrisiken birgt. Dazu zählen zum Beispiel Sicherheitsmängel im Wohnraum oder Hochwasserschäden. Auch Schimmelpilze können Grund für eine fristlose Kündigung sein. Allerdings muss die Gesundheitsgefährdung durch ein medizinisches Gutachten bestätigt werden.

In einer Wohnung ist so viel Schimmel, dass die Mieter fristlos kündigen dürfen
Akuter Schimmelbefall kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung:

  • Wenn die Wohnung wegen Bauarbeiten zeitweise nicht genutzt werden kann.
  • Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.
  • Wenn der Vermieter einen Schlüssel einbehalten hat und die Mietwohnung ohne Erlaubnis betritt.
  • Wenn die Heizung während der Heizperiode ausfällt.

Als Mieter fristlos kündigen: Das sollten Sie beachten

So ganz fristlos kommt man dann doch nicht aus dem Mietvertrag heraus: Bevor Sie wegen Mängeln eine entsprechende Kündigung aussprechen können, müssen Sie den Vermieter abmahnen oder ihm eine Frist setzen, um die Mängel zu beheben. Achten Sie darauf, die Probleme genau zu beschreiben. Die Länge der Frist sollte sich am Ausmaß der Mängel orientieren – üblich sind meist etwa 2 Wochen. Beraten Sie sich am besten mit einem Rechtsanwalt.

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