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Nachmieter suchen: Rechtslage & praktische Tipps

Nachmieter suchen und vorschlagen: Gesetze, Vorlagen, Tipps
iStock.com/Nikada

Gesetz: Rechtliches zur Nachmietersuche

Wer einen Nachmieter stellt, kommt schon vor Ende der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag raus? So einfach ist es leider nicht. Die Gesetzeslage ist da ziemlich klar: Sie sind einen Vertrag mit Ihrem Vermieter eingegangen, und an den müssen Sie sich halten. Ein vorzeitiger Auszug dank Nachmietersuche ist darin i. d. R. nicht vorgesehen. Konkret heißt das:

  • Sie sind an die Kündigungsfrist gebunden.
  • Sie sind ggf. an die Mindestmietdauer gebunden.
  • Der Vermieter darf potenzielle Nachmieter grundlos ablehnen – egal, wie gut die Kandidaten passen würden.

Doch wie immer gibt es auch Sonderfälle, in denen das alles etwas anders aussieht – mehr dazu im nächsten Absatz.

3 Nachmieter vorschlagen und weg: Fakt oder Mythos?

Wer 3 Nachmieter vorgeschlagen hat, ist raus aus dem Mietvertrag – stimmt das? Nein!

Der Vermieter ist nur an den Mietvertrag und die wenigen gesetzlichen Ausnahmen gebunden.

Wo kommt das Gerücht um die 3 Nachmieter her? In den 70ern gab es mal ein Gerichtsurteil, in dem dieser Umstand auftauchte. Wie so oft war das aber eine Einzelfallentscheidung, die keineswegs für alle Mieter gilt. Der Mythos hält sich aber trotzdem hartnäckig. Verständlich, wo das doch so praktisch wäre.

Unabhängig von der Rechtslage erlauben viele Vermieter ihren Mietern trotzdem, einen Nachmieter zu suchen und vorzuschlagen. Immerhin hat diese Praxis für beide Seiten Vorteile:

  • Der Vermieter muss sich nicht selbst um die Nachmietersuche kümmern.
  • Die Wohnung steht zwischenzeitlich nicht leer.
  • Vor- und Nachmieter können individuelle Regelungen zur Wohnungsübergabe treffen – z. B. in puncto Wandfarbe oder Übernahme von Möbeln.

Sonderfälle: Nachmieterklausel & Co.

Manchmal haben Mieter aber doch ein gesetzliches Recht, eher aus dem Mietvertrag zu kommen, wenn sie einen Nachmieter stellen können – und zwar in diesen Fällen:

  • Nachmieterklausel: Im Mietvertrag ist ausdrücklich geregelt, dass ein Nachmieter gestellt werden darf. Diese Klausel findet man aber nur ganz selten.
  • Unzumutbarkeit: Es gibt schwerwiegende Gründe für den Auszug. Der Mieter hat ein sog. "schutzwürdiges Interesse", den Mietvertrag zu kündigen.

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PS: Sie wollen es ganz genau wissen? Weitere Infos zum Service finden Sie bei uns.

Was als unzumutbar oder wichtiger Grund gilt, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Typischerweise sind es aber Dinge wie:

  • berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt
  • Umzug ins Alten- oder Pflegeheim
  • Nachwuchs oder Heirat: Die Wohnung ist jetzt zu klein.
  • Krankheit: Die Wohnung passt nicht mehr zu den Bedürfnissen – z. B. Gehbehinderung und Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug.
  • Restlaufzeit von über 1 Jahr: Die finanzielle Belastung kann unzumutbar sein.

Gibt es eine Nachmieterklausel oder einen besonders schwerwiegenden Grund für den Auszug, dann gilt Folgendes:

  • Der Vermieter darf vorgeschlagene Nachmieter nicht grundlos ablehnen.
  • Der Vermieter hat bis zu 3 Monate Bedenkzeit, um sich für oder gegen einen vorgeschlagenen Nachmieter zu entscheiden.
  • Lehnt der Vermieter einen passenden Nachmieter trotzdem ab, hat der Mieter seine gesetzliche Pflicht erfüllt: Ab dem Datum, zu dem der Nachmieter eingezogen wäre, ist keine Miete mehr fällig.

Wichtig: Ein passender Nachmieter bedeutet in diesen Spezialfällen das Ende des Mietvertrages für den bisherigen Mieter. Der vorgeschlagene Nachmieter hat seinerseits aber keinen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter einen Vertrag mit ihm eingeht.

Keine rechtlich relevanten Gründe für die vorzeitige Kündigung sind diese Fälle:

  • neue, günstigere Wohnung
  • neue Wohnung in besserer Lage
  • Umzug ins Eigenheim
Nachmietersuche erlaubt oder nicht? Das kommt auf den Mietvertrag an.
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Auswahl: Passende Nachmieter suchen und finden

Nur selten sind Vermieter überhaupt verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren. Wenn doch, müssen sie aber nicht jeden nehmen: Sie dürfen darauf bestehen, dass der bisherige Mieter ihnen passende Kandidaten vorschlägt.

Ein geeigneter Nachmieter muss folgende Kriterien erfüllen:

  • Zahlungskräftig: Der Nachmieter muss die Miete bezahlen können. Der Vermieter darf darauf bestehen, dass der gestellte Nachmieter etwa so viel verdient wie der Vormieter, damit er kein höheres Risiko hat als vorher.
  • Nahtloser Übergang: Egal ob Vertragsübernahme oder neuer Vertrag – der Nachmieter tritt sofort in den Mietvertrag ein, sobald der Vormieter raus ist.
  • Gleichbleibend gute Bedingungen: Die Vertragskonditionen mit dem neuen Mieter sind für den Vermieter mindestens genauso gut wie mit dem Vormieter. Eine günstigere Miete oder eine kürzere Kündigungsfrist muss der Vermieter nicht akzeptieren.

In folgenden Fällen darf der Vermieter den angebotenen Nachmieter ablehnen:

  • befristete Aufenthaltserlaubnis
  • gewerbliche Nutzung der Wohnung, wenn das bisher nicht im Mietvertrag erlaubt war
  • genehmigungspflichtige Haustiere – z. B. Kampfhunde.

Kein legitimer Ablehnungsgrund sind übrigens diese Dinge:

  • Kinder
  • Studenten
  • normale Haustiere
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Baby und Hund sind kein Hindernis bei der Suche nach einem geeigneten Nachmieter.

Tipps: Nachmieter stellen ohne Ärger

In den meisten Fällen ist es Kulanz des Vermieters, wenn Sie einen Nachmieter stellen und so früher kündigen dürfen. Diese Tipps helfen, das Ganze reibungslos über die Bühne zu bringen:

  • Informieren Sie den Vermieter rechtzeitig darüber, dass sie vorzeitig kündigen und einen Nachmieter stellen möchten.
  • Achten Sie darauf, einen passenden Nachmieter zu finden. Idealerweise erfüllt er nicht nur die rechtlichen Voraussetzungen, sondern passt auch noch gut in die Hausgemeinschaft.
  • Berücksichtigen Sie bei der Suche nach Möglichkeit die Wünsche des Vermieters.
  • Präsentieren Sie den Nachmieter mit allen wichtigen Daten wie Einzugsdatum, Einkommen etc.
  • Nutzen Sie professionelle Immobilienportale, um Nachmieter zu finden – z. B. ImmobilienScout24.

So sind Sie auf Immobilienportalen erfolgreich:

  • Stellen Sie eine eigene Annonce ein: Nachmieter gesucht.
  • Listen Sie alle wichtigen Daten auf: Angaben zur Wohnung, Miete und Nebenkosten, Vertragslaufzeit, Auszugsdatum.
  • Schalten Sie das Inserat auf Ihren Namen, nicht auf den des Vermieters – schließlich suchen ja Sie persönlich.
  • Stöbern Sie in Mietgesuchen und bieten Sie Ihre Wohnung passenden Inserenten an.
Laden Sie in den Inseraten alle wichtigen Daten hoch – von den Nebenkosten bis zum Grundriss.
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Muster: Vorlagen für Kündigung, Übernahme & Co.

Kündigung des Mietvertrags, Nachmieter-Vorschläge, Übernahmevereinbarungen für Möbel und Tapeten und noch manches mehr – es ist gut, diese Dinge schriftlich festzuhalten. Deshalb gibt es hier die wichtigsten Dokumente als Vordrucke zum Download.

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