- Gesetz: Die rechtliche Lage zur Nachmietersuche
- Sonderfälle: Unter diesen Bedingungen ist die Nachmietersuche Ihr Recht
- Darf ich einen Nachmieter suchen?
- Wie suche und finde ich einen Nachmieter?
- Muster: Vorlagen für Kündigung, Übernahme & Co.
Gesetz: Die rechtliche Lage zur Nachmietersuche
Sie haben einen tollen Job in einer anderen Stadt ergattert und möchten direkt umziehen. Allerdings beträgt die Kündigungsfrist für Ihren Mietvertrag drei lange Monate. Was jetzt? Doppelt Miete zahlen möchten Sie natürlich nicht. Mit etwas Glück können Sie es schaffen, schon früher aus dem Mietvertrag rauszukommen - wenn Sie den passenden Nachmieter suchen und finden. Wichtig ist, dass Sie die Sache richtig angehen und bei der Nachmietersuche einige Dinge beachten. Entscheidend ist vor allem, dass Ihr Vermieter mitspielt.
Denn generell besagt die Gesetzeslage: Sie sind einen Vertrag mit Ihrem Vermieter eingegangen, und an den müssen Sie sich halten. Ein vorzeitiger Auszug dank erfolgreicher Nachmietersuche ist darin in der Regel nicht vorgesehen. Konkret heißt das:
- Sie sind an die Kündigungsfrist gebunden.
- Sie sind möglicherweise auch an eine Mindestmietdauer gebunden.
- Der Vermieter darf potenzielle Nachmieter grundlos ablehnen – egal, wie gut die Kandidaten passen würden.
Unabhängig von der Rechtslage erlauben viele Vermieter ihren Mietern trotzdem, einen Nachmieter zu suchen und vorzuschlagen. Immerhin hat diese Praxis für beide Seiten Vorteile:
- Der Vermieter muss sich nicht selbst um die Nachmietersuche kümmern.
- Die Wohnung steht zwischenzeitlich nicht leer.
- Vor- und Nachmieter können individuelle Regelungen zur Wohnungsübergabe treffen – z. B. in puncto Wandfarbe oder Übernahme von Möbeln.
Sonderfälle: Unter diesen Bedingungen ist die Nachmietersuche Ihr Recht
Die rechtliche Lage zum Thema Nachmietersuche scheint klar, doch wie immer gibt es Sonderfälle, in denen das alles etwas anders aussieht. Wann muss der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren? Ganz selten haben Mieter doch ein gesetzliches Recht, eher aus dem Mietvertrag zu kommen, wenn sie einen Nachmieter suchen – und zwar in diesen Fällen:
- Nachmieterklausel: Im Mietvertrag ist ausdrücklich geregelt, dass ein Nachmieter gestellt werden darf. Diese Klausel findet man aber nur ganz selten.
- Unzumutbarkeit: Es gibt schwerwiegende Gründe für den Auszug. Der Mieter hat ein sogenanntes
schutzwürdiges Interesse
, den Mietvertrag zu kündigen.
Drei Nachmieter vorschlagen und weg: Fakt oder Mythos?
Was als unzumutbar oder wichtiger Grund gilt, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Typischerweise sind es aber Dinge wie:
- berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt
- Umzug ins Alten- oder Pflegeheim
- Nachwuchs oder Heirat: Die Wohnung ist jetzt zu klein.
- Krankheit: Die Wohnung passt nicht mehr zu den Bedürfnissen – z. B. Gehbehinderung und Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug.
- Restlaufzeit von über einem Jahr: Die finanzielle Belastung kann unzumutbar sein.
Gibt es eine Nachmieterklausel oder einen besonders schwerwiegenden Grund für den Auszug, dann gilt Folgendes:
- Der Vermieter darf vorgeschlagene Nachmieter nicht grundlos ablehnen.
- Der Vermieter hat bis zu drei Monate Bedenkzeit, um sich für oder gegen einen vorgeschlagenen Nachmieter zu entscheiden.
- Lehnt der Vermieter einen passenden Nachmieter trotzdem ab, hat der Mieter seine gesetzliche Pflicht erfüllt: Ab dem Datum, zu dem der Nachmieter eingezogen wäre, ist keine Miete mehr fällig.
Wichtig: Ein passender Nachmieter bedeutet in diesen Spezialfällen das Ende des Mietvertrages für den bisherigen Mieter. Der vorgeschlagene Nachmieter hat seinerseits aber keinen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter einen Vertrag mit ihm eingeht.
Keine rechtlich relevanten Gründe für die vorzeitige Kündigung sind übrigens diese Fälle:
- neue, günstigere Wohnung
- neue Wohnung in besserer Lage
- Umzug ins Eigenheim
Darf ich einen Nachmieter suchen?
Kann mein Vermieter mir verbieten, einen Nachmieter zu suchen?
Verbieten kann Ihnen der Vermieter es nicht, einen Nachmieter zu suchen, der Ihre Wohnung übernimmt. Allerdings sind Vermieter nur ganz selten überhaupt verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren. Wenn doch, müssen sie aber nicht jeden nehmen: Sie dürfen darauf bestehen, dass der bisherige Mieter ihnen passende Kandidaten vorschlägt.
Ein geeigneter Nachmieter muss folgende Kriterien erfüllen:
- Zahlungskräftig: Der Nachmieter muss die Miete bezahlen können. Der Vermieter darf darauf bestehen, dass der gestellte Nachmieter etwa so viel verdient wie der Vormieter, damit er kein höheres Risiko hat als vorher.
- Nahtloser Übergang: Egal ob Vertragsübernahme oder neuer Vertrag – der Nachmieter tritt sofort in den Mietvertrag ein, sobald der Vormieter raus ist.
- Gleichbleibend gute Bedingungen: Die Vertragskonditionen mit dem neuen Mieter sind für den Vermieter mindestens genauso gut wie mit dem Vormieter. Eine günstigere Miete oder eine kürzere Kündigungsfrist muss der Vermieter nicht akzeptieren.
Nachsendeauftrag für die Post
- Der Zeitraum für die Nachsendungen ist flexibel (6 oder 12 Monate).
- Einfach und schnell online abschließen.
In folgenden Fällen darf der Vermieter den angebotenen Nachmieter ablehnen:
- befristete Aufenthaltserlaubnis
- gewerbliche Nutzung der Wohnung, wenn das bisher nicht im Mietvertrag erlaubt war
- genehmigungspflichtige Haustiere – z. B. Kampfhunde.
Kein legitimer Ablehnungsgrund sind übrigens diese Dinge:
- Kinder
- Studenten
- normale Haustiere
Wie suche und finde ich einen Nachmieter?
In den meisten Fällen ist es Kulanz des Vermieters, wenn Sie einen Nachmieter suchen und so zu einem früheren Termin kündigen dürfen. Diese Tipps helfen, das Ganze reibungslos über die Bühne zu bringen:
- Informieren Sie den Vermieter rechtzeitig darüber, dass sie vorzeitig kündigen und einen Nachmieter suchen möchten.
- Achten Sie darauf, einen passenden Nachmieter zu finden. Idealerweise erfüllt er nicht nur die rechtlichen Voraussetzungen, sondern passt auch noch gut in die Hausgemeinschaft.
- Berücksichtigen Sie beim Suchen des Nachmieters möglichst die Wünsche des Vermieters.
- Präsentieren Sie den Nachmieter mit allen wichtigen Daten wie Einzugsdatum, Einkommen etc.
- Nutzen Sie professionelle Immobilienportale, um Nachmieter zu finden – z. B. ImmobilienScout24.
So sind Sie auf Immobilienportalen erfolgreich:
- Stellen Sie eine eigene Annonce ein:
Suche Nachmieter!
- Listen Sie alle wichtigen Daten auf: Angaben zur Wohnung, Miete und Nebenkosten, Vertragslaufzeit, Auszugsdatum.
- Schalten Sie das Inserat zur Suche nach dem Nachmieter auf Ihren Namen, nicht auf den des Vermieters – schließlich suchen Sie ja persönlich.
- Stöbern Sie in Mietgesuchen und bieten Sie Ihre Wohnung passenden Inserenten an.
Muster: Vorlagen für Kündigung, Übernahme & Co.
Kündigung des Mietvertrags, Nachmieter-Vorschläge, Übernahmevereinbarungen für Möbel und Tapeten und noch manches mehr – es ist gut, diese Dinge schriftlich festzuhalten. Deshalb gibt es hier die wichtigsten Dokumente als Vordrucke zum Download.
- Kündigung des Mietvertrags mit Hinweis auf Nachmietersuche
- Musterbrief, um Nachmieter vorzuschlagen
- Formular für Daten der Nachmieter
- Übernahme des aktuellen Mietvertrags durch den Nachmieter
- Nachmietervereinbarung über Möbel und Renovierung
Nachmieter gesucht und gefunden? Prima, dann steht jetzt bald der Umzug an – und damit die Adressänderung an ganz vielen Stellen. Damit Sie keine wichtige Post verpassen:
- Checkliste: Adressänderungen nach dem Umzug
- Nachsendeauftrag einrichten
- Umzugsmitteilung nutzen – kostenlos
