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Mietrecht

Fristlose Kündigung der Wohnung: Ist das erlaubt?

Paar steht mit gepackten Umzugskartons im Wohnzimmer
elenaleonova, iStock

Mietrückstand und Co.: Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung?

Ihr Vermieter kann Ihnen nicht einfach spontan kündigen. Generell genießen Sie als Mieter einen Kündigungsschutz. Doch einige schwerwiegende Gründe rechtfertigen den sofortigen Abbruch des Mietverhältnisses. Häufig betreffen sie die mit der Wohnung verbundenen Zahlungen an den Vermieter.

Zahlungsverzögerungen sind häufig Grund für eine fristlose Kündigung

Fristlos kündigen darf Ihnen der Vermieter, wenn

  • Sie die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht zahlen
  • Sie die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise zahlen. Für eine gerechtfertigte fristlose Kündigung muss der ausstehende Betrag dabei eine Monatsmiete überschreiten.
  • Sie die Miete in mehr als zwei (nicht zwingend aufeinander folgenden) Monaten nur teilweise zahlen. Damit der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann, müssen die Mietschulden dabei zwei Monatsmieten überschreiten.

Übrigens: “Miete” bedeutet hier “Warmmiete”, also die Miete inklusive der Nebenkosten.

In diesen drei Fällen ist keine vorherige Abmahnung nötig.

Doch haben Sie im Regelfall zwei Monate Zeit, die Schulden zu begleichen - die sogenannte Schonfrist. Bezahlen Sie innerhalb dieser Frist Ihre Mietrückstände komplett, wird die Kündigung unwirksam. Achtung: Die Schonfrist gilt nicht, wenn Sie sie innerhalb von 2 Jahren wiederholt in Anspruch nehmen wollen.

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Junges Paar sitzt am Laptop und begleicht Rechnung
Begleichen Sie Ihre Mietschulden innerhalb der Schonfrist gänzlich, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Sie zahlen die Miete immer vollständig, sind dabei aber manchmal unpünktlich?

  • Dann darf der Vermieter nicht sofort fristlos kündigen, sondern muss Sie zunächst abmahnen und Sie auffordern, Ihr Verhalten zu ändern.
  • In dieser Abmahnung muss der Vermieter das vertragswidrige Verhalten benennen und mit der fristlosen Kündigung drohen.
  • Zahlen Sie daraufhin weiter nicht pünktlich, darf das Mietverhältnis sofort beendet werden.

Wenn Sie die Mietkaution bzw. die entsprechenden Raten nicht zahlen und mindestens in Höhe einer zweifachen Nettokaltmiete im Rückstand sind, braucht der Vermieter Sie nicht abzumahnen und es gilt auch keine Schonfrist.

Hilfe von Sozialamt oder Jobcenter

Das Jobcenter oder das Sozialamt können Sie bei den Mietzahlungen finanziell unterstützen, wenn Sie bedürftig sind. Für die Mietkaution können Sie beim Jobcenter ein Darlehen beantragen.

Wird ein Wohnungswechsel notwendig, gibt es weitere Möglichkeiten, z. B. Umzugsbeihilfe vom Sozialamt oder eine teilweise Umzugskostenübernahme durch das Jobcenter.

Zahlungsunabhängige Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags

Neben den mit Zahlungen verbundenen Gründen gibt es weitere Anlässe für die kurzfristige Auflösung des Mietvertrags. So darf der Vermieter Ihnen z. B. fristlos kündigen wenn Sie den Hausfrieden erheblich stören und die Situation dadurch unzumutbar ist. Kriminelles und aggressives Verhalten muss der Vermieter z. B. nicht dulden.

In weniger schwerwiegenden Fällen, z. B. bei nächtlicher Ruhestörung, muss der Vermieter Sie vorher abmahnen. Hier kommt es auf den Einzelfall an – und häufig deswegen auch zum Rechtsstreit. Wichtig: Die Beweispflicht liegt beim Vermieter, er muss z. B. Zeugen für Ihr Verhalten benennen können.

Die fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung darf der Vermieter auch aussprechen, wenn

  • …. Sie die Mietsache gefährden oder verwahrlosen lassen. Das ist z.B. der Fall, wenn Sie trotz Frostgefahr nicht heizen oder 20 Katzen in einer Einzimmerwohnung halten.
  • …. Sie die Wohnung unerlaubt untervermieten.
  • …. Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, in ihr z. B. Gewerbe treiben.

In welcher Form muss die Kündigung erfolgen?

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Der Kündigungsgrund muss konkret benannt sein. Und der Vermieter muss die Kündigung persönlich unterschreiben.

Die fristlose Kündigung schließt eine gleichzeitig erfolgende ordentliche Kündigung (mit Kündigungsfrist) nicht aus.

  • Beispiel: Der Vermieter kündigt Ihnen fristlos, weil Sie mit den Mietzahlungen erheblich im Rückstand sind. Gleichzeitig spricht er eine ordentliche Kündigung zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus.
  • Das bedeutet: Ausziehen müssen Sie so oder so, spätestens nach Ablauf der Kündigungsfrist – auch das Begleichen der Mietschulden innerhalb der Schonfrist ändert daran nichts. Dass dieses Vorgehen rechtens ist, hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Räumungsfrist: Wie viel Zeit bleibt zum Ausziehen?

Wenn Sie eine wirksame fristlose Kündigung erhalten haben, müssen Sie nicht am selben Tag ausziehen. In der Regel muss Ihnen der Vermieter eine sogenannte Räumungsfrist von 1-2 Wochen nach dem Erhalt der Kündigung zugestehen. Im Einzelfall kann diese Frist sogar länger sein, wenn Sie z. B. schwer erkrankt sind.

Erst, wenn Sie in dieser Frist nicht ausziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Im Zweifelsfall vollstreckt dann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung.

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