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Mietwohnung gewerblich nutzen: Wann ist das erlaubt?

Mietwohnung gewerblich nutzen: Wann ist das erlaubt?
iStock.com/damircudic 2020

Welche gewerblichen Tätigkeiten sind in Mietwohnungen erlaubt?

Ob eine gewerbliche Nutzung der privaten Wohnung erlaubt ist, ist nicht alleine die Entscheidung des Wohnungseigentümers. Einige gewerbliche Tätigkeiten dürfen auch ohne Erlaubnis in der Mietwohnung ausgeübt werden. Andere Tätigkeiten bedürfen zwar einer Erlaubnis des Vermieters, dürfen aber nicht von ihm abgelehnt werden. Und es gibt Tätigkeiten, deren Ausübung der Vermieter ablehnen darf. In bestimmten Fällen hat auch der Staat ein Mitspracherecht, ob eine Mietwohnung gewerblich genutzt werden darf.

  • Tätigkeiten, für die Sie keine Erlaubnis des Vermieters brauchen
    Laut BGH-Urteil VIII ZR 165/08 darf ein Mieter in seiner privaten Wohnung auch ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters eine berufliche Tätigkeit ausüben, wenn diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Das ist etwa bei Freiberuflern wie Journalisten der Fall.
  • Tätigkeiten, die der Vermieter genehmigen muss
    Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung, die nach außen hin in Erscheinung tritt, muss der Vermieter genehmigen, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Wird weder die Wohnung stärker abgenutzt noch die Nachbarn mehr beeinträchtigt als bei der rein privaten Nutzung, hat der Mieter üblicherweise Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis für die gewerbliche Nutzung der Wohnung.
  • Diese Tätigkeiten darf der Vermieter ablehnen
    Eine gewerbliche Nutzung der privaten Wohnung seines Mieters darf der Vermieter allerdings ablehnen, wenn die Tätigkeit nicht nur eine Außenwirkung hat, sondern sich diese auch störend auf die anderen Mieter auswirkt. Dies ist etwa bei Musikunterricht oder auch bei Kindertagesstätten der Fall. Auch Tätigkeiten, durch die die Wohnung stärker abgenutzt wird als bei einer rein privaten Nutzung, müssen vom Vermieter nicht genehmigt werden.
  • Hier entscheidet auch der Staat
    In Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist, kann es unter Umständen nur mit Genehmigung der Behörden zulässig sein, Mietwohnungen zu anderen als privaten Zwecken zu nutzen. Welche Gebiete dazu zählen, wird von der jeweiligen Landesregierung festgelegt. Dabei gilt aber: Wird die Wohnung überwiegend privat genutzt, liegt kein Verstoß gegen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot vor.

Nicht bei jeder Tätigkeit ist es eindeutig, welcher der oben genannten Fälle vorliegt. Im Zweifelsfall muss individuell geprüft werden, ob die Mietwohnung durch die gewerbliche Nutzung stärker abgenutzt wird als bei der reinen Wohnnutzung und ob die Nachbarn tatsächlich belästigt werden.

Steuererklärung ausfüllen
Wenn Sie Ihre Mietwohnung gewerblich nutzen, können Sie das bei der Steuer geltend machen.

Das passiert bei unerlaubter gewerblicher Nutzung einer privaten Wohnung

Wer in seiner Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters eine Tätigkeit ausübt, die eigentlich genehmigt werden muss, läuft Gefahr, eine Abmahnung zu erhalten. Wird daraufhin die Tätigkeit trotzdem weitergeführt, kann der Vermieter den Mieter auf Unterlassung verklagen. Zusätzlich droht die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Wohnung gewerblich nutzen: Ist das steuerlich absetzbar?

Haben Sie Ihr Büro zu Hause eingerichtet, können Sie das unter Umständen auch bei der Steuer geltend machen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich um einen abgeschlossenen Raum handelt, der ausschließlich für die gewerbliche Tätigkeit genutzt wird. Auch muss der Raum entsprechend der beruflichen Tätigkeit eingerichtet sein. Ein Arbeitszimmer, in dem auch ein Gästebett steht, können Sie dementsprechend nicht steuerlich absetzen. Dasselbe gilt für Arbeitsecken im Wohn- oder Schlafzimmer sowie für Nebenräume wie Küche oder Flur.

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Die Höhe der Kosten, die Sie bei der Steuererklärung geltend machen können, hängt davon ab, in welchem Umfang Sie die Tätigkeit zu Hause ausüben.

    • Arbeitsplatz teilweise bei der Steuer geltend machen
      Nutzen Sie die private Wohnung nur ab und an für Ihre berufliche Tätigkeit, dürfen Sie Ausgaben für das Arbeitszimmer für bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten abrechnen. Dies kann der Fall sein, wenn Sie bestimmte Tätigkeiten nicht an Ihrem Hauptarbeitsplatz ausüben können. Das betrifft beispielsweise Berufsgruppen wie Lehrer, die einen Teil der Arbeit am heimischen Schreibtisch erledigen. Damit Sie Ihr Homeoffice absetzen können, sollten Sie aber einen Nachweis des Arbeitgebers darüber vorlegen, dass Ihnen für diese Tätigkeit im Betrieb kein Arbeitsplatz zur Verfügung steht.
    • Arbeitsplatz unbegrenzt steuerlich absetzen
      Ist die Mietwohnung Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit, können Sie die Kosten für das Arbeitszimmer sogar unbeschränkt als Werbungskosten absetzen. Dafür müssen Sie den überwiegenden Teil der Arbeitszeit von zu Hause aus erledigen. Dann können Sie alle Ausgaben, die mit dem Arbeitszimmer in Verbindung stehen, bei der Steuer geltend machen und somit das zu versteuernde Einkommen reduzieren.
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