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Mietkaution

Mietkaution: Höhe, Fristen, Stolperfallen

Mann überreicht jungem Paar einen Schlüssel und erhält Geld
© GeorgeRudy 2018

Recht des Vermieters: Kaution im Mietvertrag festsetzen

Die Mietkaution ist in der Regel eine Geldsumme, die der Mieter dem Vermieter mit Beginn der Mietdauer übergibt. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass größere Schäden an der Wohnung entstehen oder der Mieter die monatliche Miete nicht mehr zahlt.

Viele Mieter fragen sich: Muss man Mietkaution zahlen? Die Antwort lautet in der Regel: Ja. Der Vermieter hat zwar keinen automatischen gesetzlichen Anspruch auf eine Kaution für die Wohnung. Er darf sie aber im Mietvertrag festschreiben – und dann muss der Mieter sie auch hinterlegen.

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Mietkaution immer quittieren lassen

Tipp für Mieter: Sie sollten sich vom Vermieter immer quittieren lassen, dass Sie eine Mietkaution hinterlegt haben – vor allem, wenn Sie sie in bar zahlen. Wenn Sie dem Vermieter das Geld überweisen, bewahren Sie den entsprechenden Kontoauszug auf, bis Sie ausziehen und die Kaution zurückerhalten haben.

Höhe der Mietkaution: So viel darf der Vermieter verlangen

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich klar geregelt. Laut § 551 Absatz 1 BGB darf sie höchstens drei Monats-Kaltmieten (auch: Netto-Monatsmieten) betragen. Das heißt: Dreimal die Grundmiete für die Wohnung ohne Betriebskosten und Abschlagszahlungen für Strom, Wasser usw.

Der Mieter darf die Kaution in Raten zahlen

Der Mieter muss diesen Betrag nicht auf einmal zahlen, wenn er das nicht kann. Er ist berechtigt, die Mietkaution in bis zu drei monatliche Raten aufzuteilen (§ 551 Absatz 2 BGB). Seit 2013 gilt für neu abgeschlossene Mietverträge: Zahlt der Mieter die dort vereinbarte Kaution nicht, dann darf der Vermieter ihm fristlos kündigen, sobald er mit den Raten in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist. Das regelt § 569 Absatz 2a BGB.

Darlehen vom Jobcenter möglich

Wer Leistungen vom Jobcenter erhält und die Kaution für eine neue Mietwohnung nicht aufbringen kann, kann dafür unter Umständen ein Darlehen vom Jobcenter erhalten.

Gewerbliche Vermietung

Bei einer gewerblichen Vermietung greift § 551 BGB nicht: Die Höhe der Kaution ist hier nicht auf drei Monatsmieten begrenzt, sondern kann zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt werden. Hintergrund ist, dass in Gewerberäumen die Einrichtung oder mitvermietete Technik von besonders hohem Wert sein kann, der eine höhere Kaution rechtfertigt.

Der Vermieter ist bei Gewerbevermietungen auch nicht gesetzlich verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass sie Zinsen erbringt. Beide Seiten sollten sich daher auf eine Anlageform einigen und dies schriftlich festhalten.

Pflicht des Vermieters: Kaution anlegen

Der Vermieter darf die hinterlegte Kaution nicht auf sein privates Girokonto einzahlen oder sie in bar in einer Geldkassette aufbewahren. Gemäß § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist er verpflichtet, die hinterlegte Mietkaution „zum üblichen Zinssatz“ anzulegen – getrennt von seinem eigenen Vermögen. Die Zinsen, die die Mietkaution dadurch erbringt, gehören ebenfalls dem Mieter.

Wichtig: Die Kaution bleibt immer Eigentum des Mieters. Der Vermieter erhält sie nur zur Verwahrung. Wenn der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Rückzahlung – es sei denn, der Vermieter hat einen berechtigten Grund, die Kaution einzubehalten.

Den Wohnungsschlüssel gibt es meist nur gegen Mietkaution. Diese bleibt aber immer Eigentum der Mieter.

Zugriff auf die Kaution: Das darf der Vermieter

Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich erst nach Ende der Mietdauer verwenden, um ausstehende Zahlungen abzurechnen oder Reparaturen zu bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt (Aktenzeichen VIII ZR 234/13).

In dem verhandelten Fall stand im Mietvertrag eine Klausel, die die Mieterin stark benachteiligte: Der Vermieter sollte bei Bedarf während der Mietdauer auf die Kaution zurückgreifen können, die Mieterin sollte sie dann wieder „auffüllen“. Als die Mieterin wegen eines Mangels die Miete minderte und der Vermieter sich daraufhin als Ausgleich aus der Kaution bediente, ging die Sache vor Gericht. Die Mieterin erhielt schließlich vor dem BGH recht.

Der Vermieter darf nur dann während der Mietdauer auf die Kaution zugreifen, wenn der Mieter entweder zugestimmt hat oder wenn es dazu eine gerichtliche Entscheidung gibt.

Pflicht des Mieters: Bis zum Ende Miete zahlen

Aber auch Mieter dürfen mit der Kaution nicht einfach machen, was sie wollen. Wenn ein Mieter zum Beispiel seine Wohnung kündigt, muss er trotzdem noch bis zuletzt Miete zahlen und darf nicht schon einige Monate vor Auszug die Zahlungen einstellen.

Manche Mieter sind der Ansicht, dass sie dies dürfen, da der Vermieter ja die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten von ihnen bekommen hat. Das stimmt aber nicht, wie 2016 ein Urteil des Amtsgerichts München klargestellt hat (Aktenzeichen 432 C 1707/16): Eine Mieterin hatte ihre Wohnung gekündigt und für die letzten beiden Monate keine Miete mehr gezahlt – mit Verweis auf die Kaution. Die Vermieterin wollte das nicht hinnehmen.

Das Gericht gab der Vermieterin recht und stellte klar: Zu einer solchen eigenmächtigen Verrechnung sei die Mieterin nicht berechtigt. Schließlich stelle die Kaution eine Sicherheit für den Vermieter dar, die bis zum Ende der Mietdauer gegeben sein müsse, so die Begründung.

Pfändung der Mietkaution: Nicht während der Mietdauer möglich

Eine Pfändung der Mietkaution ist grundsätzlich möglich – aber nicht während der laufenden Mietdauer.

Wenn der Mieter Schulden hat und sein Vermögen gepfändet wird, gehört auch die beim Vermieter hinterlegte Kaution dazu. Da diese aber sogenanntes zweckgebundenes Vermögen ist – sie dient ja dem Vermieter als Sicherheit –, kann der Vermieter eine entsprechende Erklärung (eine sogenannte Drittschuldnererklärung) gegenüber der pfändenden Bank abgeben.

So wird die Pfändung der Mietkaution gestoppt, bis der Mieter auszieht. Ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt immer noch verschuldet, zahlt der Vermieter nicht ihm die Kaution aus, sondern direkt der Bank. Muss der Vermieter von der Kaution etwas abziehen, weil der Mieter bei ihm noch Zahlungen offen hat, dann erhält die Bank den Betrag, der übrig bleibt.

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