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Vermietete Wohnung kaufen: Das müssen Sie wissen

Vermietete Wohnung kaufen: Das müssen Sie wissen
iStock.com/skynesher 2021

Vermietete Wohnung kaufen: Für den Eigenbedarf

Lage, Größe, Raumaufteilung: Eigentlich ist die angebotene Eigentumswohnung perfekt – wäre da nicht der Mieter, der sie aktuell bewohnt. Denn wer eine vermietete Wohnung kaufen und dann selbst einziehen möchte, muss vor allem erst mal warten. Wie lange? Das hängt davon ab, seit wann Ihr potenzielles neues Heim als Wohneigentum ausgelegt ist.

  • Die Wohnung war schon als Eigentumswohnung ausgelegt, bevor der aktuelle Mieter sie bezogen hat: Ist das der Fall, gilt die reguläre Kündigungsfrist für Mietverträge. Je nachdem, wie lange der Mieter die Wohnung bereits bewohnt, beträgt diese zwischen 3 und 9 Monaten.
  • Die Wohnung wurde erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt, nachdem der aktuelle Mieter eingezogen ist: In diesem Fall müssen Sie sich nach dem Kauf an eine gesetzlich vorgeschriebene Sperrfrist halten. Eigenbedarf dürfen Sie dann frühestens nach 3 Jahren anmelden. In einigen Großstädten wie Berlin und Hamburg müssen Sie damit sogar 10 Jahre warten.

Worauf Sie beim Kündigungsschreiben achten müssen

Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen Sie beim Kündigungsschreiben an den aktuellen Mieter einige Dinge beachten. Denn: Erfüllt das Schreiben nicht alle wichtigen Formalien, ist es ungültig.

  • Das Kündigungsschreiben muss an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
  • Alle Eigentümer müssen das Kündigungsschreiben unterzeichnen.
  • Im Kündigungsschreiben muss der Grund für den Eigenbedarf genannt werden, zum Beispiel, dass Sie selbst einziehen möchten.
  • Kaufen Sie die Wohnung für einen Verwandten? Dann muss im Kündigungsschreiben stehen, für wen Sie Eigenbedarf anmelden. Und in welchem Verwandtschaftsverhältnis die Person zu Ihnen steht.
  • Der Kündigungstermin muss begründet werden.
  • Sie müssen den Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hinweisen.

Trotz Eigenbedarf: Wann der Mieter nicht ausziehen muss

Doch selbst wenn Sie beim Kündigungsschreiben alles richtig machen, heißt das noch nicht, dass der Mieter am Ende wirklich ausziehen muss. Macht er von der sogenannten Härtefallklausel Gebrauch, kann er (vorerst) trotzdem bleiben.

Um Ihrem Eigenbedarf widersprechen zu können, muss der Mieter glaubhaft machen, dass ein Auszug ihn besonders hart treffen würde. Das gilt zum Beispiel für:

  • sehr alte Menschen
  • schwerkranke Mieter
  • hochschwangere Frauen ab 10 Wochen vor der Entbindung bzw. frisch gebackene Mütter bis 10 Wochen nach der Geburt des Kindes

Ob sich der Kauf einer vermieteten Wohnung zum Eigenbedarf für Sie lohnt, hängt also von verschiedenen Punkten ab. In jedem Fall sollten Sie sich vorab gründlich von einem Anwalt beraten lassen.

Vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen

Etwas einfacher sieht das Ganze aus, wenn Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchten. In diesem Fall müssen Sie sich zumindest über Kündigungsfristen keine Gedanken machen. Sie sollten dennoch genau informieren.

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf beim aktuellen Vermieter, ob es in den letzten Jahren Probleme mit dem Mieter gab:

  • Wurde die Miete immer pünktlich gezahlt?
  • Gab es Probleme wegen Schäden an der Wohnung oder anderer Streitigkeiten?

Auch über mögliche Abgeltungsregelungen sollten Sie sich auf den aktuellen Stand bringen. Hat der aktuelle Mieter zum Beispiel den Bodenbelag auf eigene Kosten verlegt oder das Bad umfangreich renoviert? Und hat der aktuelle Vermieter ihm dafür eine Entschädigungszahlung bei Auszug versprochen? Ist das der Fall, würde diese Verpflichtung automatisch auf Sie als neuen Besitzer übergehen.

Prüfen Sie den bestehenden Mietvertrag – am besten zusammen mit einem Anwalt. Wichtig sind die folgenden Punkte:

  • Wie hoch ist die vereinbarte Miete?
  • Werden dem Mieter tatsächlich alle Betriebskosten angerechnet, die Sie als zukünftiger Vermieter auf ihn umlegen dürfen? Hierzu zählen zum Beispiel auch Hausmeister und Straßenreinigung.
  • Wie hoch ist die vereinbarte Kaution?

Vermietete Wohnung kaufen und Miete erhöhen: Geht das?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, übernehmen Sie damit auch den bestehenden Mietvertrag. Möchten Sie die Miete erhöhen, ist das laut Paragraf 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Voraussetzung: Die letzte Mieterhöhung liegt mehr als 15 Monate zurück und die Miete steigt dadurch innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent. Modernisieren Sie die Wohnung nach dem Kauf, dürfen Sie die Miete auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Verlassen Sie sich mit Blick auf die Mietkaution nicht nur auf das, was im Mietvertrag steht. Klären Sie mit dem aktuellen Vermieter genau, ob die Kaution auch tatsächlich in vereinbarter Höhe gezahlt wurde. Im Kaufvertrag sollte festgeschrieben werden, dass der Verkäufer die Kaution an Sie weiterleitet. Immerhin müssen Sie als neuer Besitzer die Kaution auch an den Mieter zurückzahlen, wenn dieser irgendwann ausziehen sollte. Dann wäre der Weg jedoch bei Bedarf frei, um die Wohnung selbst zu beziehen.

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