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Vermieterwechsel: Diese Folgen hat der Eigentümerwechsel für Mieter

Vermieterwechsel: Diese Folgen hat der Eigentümerwechsel für Mieter
iStock.com/Kerkez 2021

Was passiert bei einem Vermieterwechsel?

Die Nachricht über einen Eigentümerwechsel ist meist eine Überraschung. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass eine Mietwohnung den Besitzer wechselt. Dazu kann es durch Verkauf, den Tod des bisherigen Besitzers oder eine Zwangsversteigerung kommen. Die gute Nachricht vorweg: In der Regel müssen die bestehenden Vertragsbedingungen eingehalten werden. Das sollten Sie dazu wissen.

Der alte Mietvertrag gilt weiterhin

Der Eigentümer Ihrer Mietwohnung mag sich ändern, der Mietvertrag, den Sie mit dem Vormieter geschlossen haben, bleibt jedoch bestehen. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 566 Kauf bricht nicht Miete geregelt. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag mit all seinen Verpflichtungen und Vereinbarungen übernehmen muss.

Der neue Vermieter hat darüber hinaus keinen Anspruch darauf, einen neuen Mietvertrag mit seinen Mietern abzuschließen oder Änderungen am bestehenden Dokument vorzunehmen.

Der neue Besitzer besteht auf einer Aktualisierung des Mietvertrags? Das ist nicht rechtens. Lassen Sie sich deshalb nicht dazu drängen, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Holen Sie im Zweifelsfall Rechtsbeistand ein, zum Beispiel über einen Mieterverein oder eine Rechtsschutzversicherung.

Dann geht die Miete an den neuen Besitzer

Sie wurden über den Vermieterwechsel informiert, doch wie geht es weiter? Zunächst wie bisher. Solange Sie noch nicht dazu aufgefordert werden, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen, überweisen Sie die Mietkosten weiterhin an die bekannte Bankverbindung. Achten Sie darauf, dass Sie zunächst vom alten Vermieter auf einen Besitzerwechsel hingewiesen werden. Dieser schickt in der Regel auch den Hinweis, ab wann und wohin die neue Miete zu zahlen ist. Geschieht dies nicht, muss der neue Vermieter durch einen Grundbuchauszug oder Ähnliches beweisen, dass er Besitzer der Immobilie ist, bevor er Sie zur Kasse bitten darf.

Haben Sie die Miete für den laufenden Monat bereits gezahlt, gilt die Änderung erst für den Folgemonat. Und wenn der neue Vermieter Sie erst nach dem 15. des Monats über die aktuellen Zahlungsmodalitäten informiert, geht die Miete für den Folgemonat ebenfalls noch an den alten Besitzer.

Mieterhöhung durch Vermieterwechsel?

Viele befürchten durch den Wechsel des Eigentümers gleich eine saftige Mieterhöhung. Dagegen sind Sie als Mieter jedoch geschützt. Der neue Besitzer Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses muss sich an dieselben Bedingungen halten wie Ihr alter Vermieter. Diese Regeln müssen auch vom neuen Vermieter bei einer Mieterhöhung eingehalten werden:

  • Die Miete ist das letzte Mal vor 12 Monaten erhöht worden.
  • Im Zeitraum von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen.
  • Die Miete darf nicht höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie im Mietspiegel festgelegt ist.

Ausnahmen gibt es, wenn der neue Vermieter Modernisierungen am Gebäude vornimmt wie eine bessere Dämmung am Haus, den Bau von Balkonen oder Ähnliches. Es muss sich jedoch ganz klar um Modernisierungen handeln. Die Kosten für Reparaturen dürfen auch bei einem Vermieterwechsel nicht auf die Miete umgeschlagen werden.

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Betriebskostenabrechnung bei Vermieterwechsel

Sie fragen sich, welche Auswirkungen der Vermieterwechsel auf die Abrechnung der Betriebskosten hat? Grundsätzlich gilt: Es muss derjenige die Betriebskostenabrechnung erstellen, der am Ende einer Abrechnungsperiode der Vermieter ist. Selbst wenn der neue Besitzer also erst wenige Monate Ihr Vermieter ist, ist er bei einer laufenden Abrechnungsperiode für die Abrechnung des gesamten Jahres verantwortlich.

Die Nebenkostenzahlungen, die Sie bereits an den alten Vermieter getätigt haben, muss der neue Vermieter anrechnen. Der vorige Vermieter ist für die Nebenkostenabrechnung vor dem Wechsel verantwortlich. Sollten Sie also hier Ansprüche geltend machen, müssen Sie sich an den vorherigen Eigentümer wenden. Es ist übrigens nicht rechtens, wen Sie nach einem Eigentümerwechsel zwei Abrechnungen bekommen.

Mietkaution geht nicht verloren

Ihre Mietkaution bleibt auch nach einem Vermieterwechsel erhalten. Sie geht nach dem Immobilienverkauf an den neuen Eigentümer über. Sie können sie erst zurückverlangen, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde. Ist der neue Vermieter zahlungsunfähig, können Sie sich wegen der Kaution auch an Ihren alten Vermieter wenden – selbst wenn dieser die Zahlung an den neuen Besitzer weitergeleitet hat.

Es gilt kein Sonderkündigungsrecht

Es gibt generell kein Sonderkündigungsrecht bei Vermieterwechsel. Sie haben also den gleichen Kündigungsschutz wie zuvor. Allerdings kann es passieren, dass der neue Besitzer Ihnen wegen Eigenbedarf kündigt, falls er oder seine Verwandten die Wohnung bewohnen wollen. Dafür muss er allerdings die Notwendigkeit des Eigenbedarfs vorweisen. Sie haben dennoch die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Dazu sind allerdings schwerwiegende Gründe vorzuweisen wie Krankheit oder hohes Alter. Unabhängig davon muss der neue Vermieter gesetzliche Kündigungsfristen einhalten.

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