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Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Mieter tun können

Frau liest besorgt einen Brief
iStock.com/urbazon

Wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf

Von Eigenbedarf wird gesprochen, wenn der Vermieter selbst die vermietete Wohnung braucht – entweder für sich oder für eine enge Bezugsperson. Als enge Bezugspersonen zählen z.B.:

  • Eltern
  • Ehepartner
  • Kinder, Enkel
  • Geschwister
  • Betreuer oder Hausangestellte

Entfernte Verwandte wie Cousins und Onkel sind dagegen keine engen Bezugspersonen. Will der Vermieter hier wegen Eigenbedarf kündigen, hat er schlechte Karten. 

Wann kein Eigenbedarf vorliegt 

Das ist aber noch nicht alles. Der Vermieter muss auch einen triftigen Grund für den Eigenbedarf angeben. Einfach mal so den Vermieter rauswerfen, geht nicht. In folgenden Situationen sollten Sie die Kündigung nochmal hinterfragen:

  • Im Haus stehen noch andere Wohnungen leer? Und Sie sollen trotzdem gehen? Sehr merkwürdig: Hier könnte rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf vorliegen.
  • Gab es mal Streit mit dem Vermieter, z.B. wegen einer Mieterhöhung? Eventuell schiebt er den Eigenbedarf nur vor, um Sie loszuwerden.
  • Stützt sich der Vermieter auf Gründe, die schon vor Mietvertragsabschluss absehbar waren? Das darf er nicht. Hier handelt es sich um treuwidrigen und widersprüchlichen Eigenbedarf.
  • Kündigen darf er auch nicht, wenn er die Wohnung nur befristet benötigt – z.B. nur am Wochenende. Aber es gibt Ausnahmen: z.B. wenn die Vermieter-Kinder für die Studienzeit in die Wohnung ziehen sollen.
  • Braucht der Vermieter Ihre Wohnung für seinen 90-jährigen Vater? Seltsam. Wie schafft der bloß die sechs Etagen ohne Aufzug? Wahrscheinlich nutzt Ihr Vermieter die Wohnung am Ende doch anders als angekündigt. Das nennt sich Zweckverfehlung. Auch das kann die Eigenbedarfskündigung ungültig machen.

Wie sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren können

Sie sehen schon: So eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss vom Vermieter gut begründet werden. Und als Mieter haben Sie Rechte. Lassen Sie sich also nicht einfach rauswerfen. Schauen Sie lieber genau, ob Sie nicht doch etwas tun können.

Kündigungsschreiben prüfen

Anfangen können Sie beim Kündigungsschreiben Ihres Vermieters. Das muss einige Formalien erfüllen – sonst ist es ggf. ungültig. Auf folgende Dinge sollten Sie achten:

  • Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss nicht nur schriftlich erfolgen. Sie muss auch an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
  • Haben Sie mehrere Vermieter? Dann müssen alle die Kündigung unterschrieben haben.
  • Die Kündigung muss einen nachvollziehbaren Grund für den Eigenbedarf nennen. Will der Vermieter-Sohn einziehen, um näher bei seiner pflegebedürftigen Mutter zu sein? Das würde als Begründung z.B. zählen.
  • Auch der Termin der Kündigung muss begründet werden. Dabei muss sich der Vermieter an die sonst üblichen Kündigungsfristen halten. Je nach Mietdauer betragen die 3, 6 oder 9 Monate.
  • Angeben muss der Vermieter auch die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird – und den Verwandtschaftsgrad zu ihr.
  • Ein Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gehört ebenso in die Kündigung.

Tipp: Kündigung wegen Eigenbedarf im Mietvertrag regeln

Um sich Stress zu ersparen, können Sie vorbeugen. Vielleicht kann der Vermieter beim Einzug versprechen, Ihnen nicht wegen Eigenbedarf zu kündigen. Das müssen Sie sich dann aber auch schriftlich bestätigen lassen. Eine solche Vereinbarung sollte dann Bestandteil Ihres Mietvertrags sein. 

Widerspruch einlegen – oder einfach abwarten 

Kommt Ihnen etwas im Kündigungsschreiben komisch vor? Dann liegt es jetzt an Ihnen. Sie können aktiv werden und Widerspruch einlegen. Bis zu 2 Monate vor dem gesetzten Auszugstermin haben Sie Zeit dazu. Sind Sie sich unsicher, ob die Kündigung rechtens ist? Dann holen Sie sich Rat. Den gibt es etwa beim örtlichen Mieterschutzbund oder bei einem Rechtsanwalt. Bestätigen die Ihren Verdacht? Dann können Sie auch einfach abwarten, was passiert. Ist die Kündigung nämlich unwirksam, müssen Sie nicht einmal widersprechen.

Drei Personen sitzen an einem Tisch und schauen auf ein Textdokument
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sollten Sie sich von Expertem beraten lassen.

Härtefallklausel geltend machen 

Ein fehlerhaftes Kündigungsschreiben ist die eine Sache. Manche Vermieter können aber auch von der sogenannten “Härtefallklausel” Gebrauch machen. Die kann die Eigenbedarfskündigung ggf. bei folgenden Personengruppen unwirksam machen:

  • Mieter in hohem Alter mit starker Verwurzelung in der Umgebung
  • Mieter mit schweren gesundheitlichen Problemen
  • Schwangere, 10 Wochen vor oder nach der Entbindung

Auch hier sollten Sie sich Rat vom Mieterverein oder Anwalt holen. Die können Ihre Aussicht auf Erfolg am besten abschätzen.

Sonderfall: Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel 

Wurde während Ihrer Mietzeit das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und Ihre Wohnung verkauft? Wunderbar! Als Mieter haben Sie hier ganz besondere Rechte. Denn es gelten sogenannte Sperrfristen für Kündigungen. Nach dem Kauf darf der neue Eigentümer frühestens nach 3 Jahren Eigenbedarf anmelden. In manchen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist die Sperrfrist sogar auf 10 Jahre erweitert worden.

Tipp: Recht auf verfügbare Alternativwohnung

Hat Ihr Vermieter noch andere Wohnungen? Dann haben Sie vielleicht Glück: In manchen Fällen muss er Ihnen eine Alternativwohnung anbieten. Tut er das nicht, gibt es eventuell sogar Schadensersatz. Auch dabei lassen Sie sich am besten von einem Profi beraten.

Kampf verloren? Worauf Sie nach dem Auszug achten sollten

Nicht immer ist der Kampf gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgreich. Am Ende liegt die Entscheidung über die Rechtmäßigkeit beim Gericht. Und das entscheidet von Fall zu Fall verschieden. Verlieren Sie den Rechtsstreit, müssen Sie wohl oder übel umziehen.  Was Sie nach dem Auszug aufbewahren sollten: die Belege über die Kosten für Aus- und Umzug. Vielleicht sind die Gründe für den Eigenbedarf des Vermieters doch nur erfunden. Können Sie das im Nachhinein beweisen? Dann steht Ihnen eventuell Schadensersatz zu. Der wird auf Basis Ihrer Belege berechnet.

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