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Wohnung mit Garten mieten: Rechte, Pflichten und Wohnungssuche mit Garten

Wohnung mit Garten mieten: Welche Rechte und Pflichten habe ich?
iStock.com/Dimensions 2020

Einfamilienhaus oder Wohnung? Das sind die Unterschiede

Äpfel ernten, ein Gemüsebeet anlegen oder ein Klettergerüst für Kinder aufstellen – bevor Sie loslegen, prüfen Sie, ob und in welchem Umfang Sie die Grünfläche nutzen dürfen. Entscheidend ist, ob Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mieten:

  • Einfamilienhaus mit Garten: In der Regel ist der Garten mitvermietet, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. Gerichte haben diese Sicht mehrfach bestätigt (u. a. OLG Köln, Aktenzeichen 19 U 132/93).
  • Mehrfamilienhaus: Die Gartenmitbenutzung muss im Mietvertrag stehen. Ist sie gestattet, gilt sie grundsätzlich für alle Mieter. Eine exklusive Nutzung durch Einzelne erfordert eine klare vertragliche Vereinbarung (z. B. Sondernutzungsrecht).

Gut zu wissen: Bei einem Einfamilienhaus muss der Vermieter eine eigene (Teil‑)Nutzung des Gartens ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten. Fehlt dieser Vorbehalt, steht die Gartenfläche grundsätzlich Ihnen zu.

Auf diese Formulierungen im Mietvertrag kommt es an

Prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig. Formulierungen entscheiden darüber, ob, wie und in welchem Umfang Sie den Garten nutzen dürfen:

  • Gartenarbeit“ nicht gleich „Gartennutzung“: Eine Pflicht zur Gartenpflege bedeutet nicht automatisch ein Nutzungsrecht. Achten Sie auf eine klare Formulierung wie: „Der (angrenzende) Garten wird zur Mitbenutzung mitvermietet.“
  • Einschränkungen bei Umgestaltungen: Der Vermieter kann beim Einfamilienhaus z. B. festlegen, dass der Rasen als Zierfläche zu erhalten ist. Fehlt eine solche Klausel, sind übliche Bepflanzungen (Gemüse, Blumen) in der Regel zulässig.
  • Sondernutzungsrecht im Mehrfamilienhaus: Soll eine Partei den Garten allein nutzen, braucht es eine eindeutige vertragliche Zuweisung (z. B. Lage, Größe, Zugang, Pflegepflichten).

Bepflanzen, aufstellen und anlegen: Was ist ohne Zustimmung erlaubt?

Endlich ein eigener Garten! Gehört er zu einem gemieteten Einfamilienhaus, dürfen Sie die Grünfläche nun verwenden, wie Sie wollen – wenn es sich nicht um größere Umgestaltungen handelt.

Diese Veränderungen sind ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt

Verschiedene deutsche Gerichte haben sich mit baulichen Veränderungen im gemieteten Garten befasst, etwa das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 475/93). Vieles ist erlaubt, ohne dass Bewohner eines Einfamilienhauses eine Einwilligung brauchen, zum Beispiel:

  • Schaukel, Sandkasten, Klettergerüst oder Spielhaus aufstellen,
  • Gemüse und Blumen pflanzen,
  • Obst von den Bäumen ernten,
  • eine Hundehütte für das Haustier aufstellen,
  • einen Maschendrahtzaun errichten,
  • einen Komposthaufen anlegen.

Auch die Mieter einer Wohnung dürfen im Gemeinschaftsgarten beispielsweise eine Schaukel, ein Spielhaus oder eine Hundehütte aufstellen. Das gilt aber eben nur, wenn die Gartennutzung laut Mietvertrag grundsätzlich gestattet ist. Der Vermieter kann darüber hinaus sowohl im Vertrag als auch in der Hausordnung bestimmte Vorhaben untersagen, etwa das Aufstellen von Spielgeräten oder Wäscheständern. Keinesfalls dürfen andere Mieter beeinträchtigt werden, Sie müssen Rücksicht nehmen. Niemand darf einen Teil der Grünfläche für sich beanspruchen oder nach eigenem Ermessen umgestalten.

Für alle Veränderungen im Garten gilt: Wenn Sie später ausziehen, müssen Sie die Grünfläche wieder in den ursprünglichen Zustand bringen. Also zum Beispiel die Schaukel abbauen und das Gemüsebeet entfernen.

Frau fällt einen Baum mit Kettensäge
Wer einen Baum im Garten fällen will, braucht dafür die Genehmigung des Vermieters.

Bei diesen baulichen Veränderungen muss der Vermieter zustimmen

Alles ist in Ihrem gemieteten Garten allerdings nicht erlaubt: Sie dürfen ihn nicht komplett umgestalten oder größere bauliche Veränderungen vornehmen. Dazu brauchen Sie die Einwilligung des Vermieters. Das gilt unter anderem für folgende Vorhaben, wie deutsche Gerichte geurteilt haben:

  • Bäume und Büsche pflanzen,
  • einen Baum fällen,
  • ein Gartenhaus oder einen Schuppen aufstellen. Handelt es sich um ein kleines Haus, sind Gerichte allerdings zu unterschiedlichen Urteilen gekommen. (Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 16 S 201/83 versus Bayerisches Oberlandesgericht, Aktenzeichen ZMR 1986, 452)

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Pflichten: Was muss ein Mieter im garten machen?

Ein mitgemieteter Garten bedeutet nicht nur Entspannung und Erholung, sondern bringt auch Pflichten mit sich. Das gilt allerdings nur für die Grünfläche des Einfamilienhauses. Als Mieter müssen Sie sich um die Pflege kümmern. Dazu gehören laut Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-10-U-7004) einfache Aufgaben wie

  • den Rasen mähen,
  • das Unkraut jäten,
  • das Laub rechen.

In der Regel stehen die Vorgaben im Mietvertrag. Dort kann zusätzlich auch festgehalten sein, dass Sie beispielsweise Hecken beschneiden oder neuen Rasen anlegen müssen. Allerdings kann Ihnen der Vermieter nicht vorschreiben, wann und wie häufig Sie die jeweiligen Arbeiten erledigen. Das entsprechende Werkzeug müssen Sie selbst besorgen und bezahlen, zum Beispiel Rechen oder Rasenmäher.

Gut zu wissen: Bei der Gartenmitbenutzung im Mehrfamilienhaus ist allein der Vermieter für die Pflege verantwortlich. Er kann dafür eine Firma beauftragen oder mit einem Mieter eine Vereinbarung treffen. Die Kosten darf er aber auf alle Mietparteien umlegen – sogar dann, wenn sie die Grünfläche gar nicht nutzen dürfen.

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