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Wohnung mit Garten mieten: Welche Rechte und Pflichten habe ich?

Wohnung mit Garten mieten: Welche Rechte und Pflichten habe ich?
iStock.com/Dimensions 2020

Einfamilienhaus oder Wohnung? Das macht einen Unterschied!

Äpfel vom Baum ernten, ein Gemüsebeet anlegen und ein Klettergerüst für die Kinder aufstellen: Den Umzug können Sie kaum erwarten und wollen am liebsten gleich mit der Gartengestaltung anfangen. Aber Moment mal: Sind diese Veränderungen überhaupt erlaubt, oder muss der Vermieter zustimmen?

Zunächst kommt es darauf an, ob Sie die Grünfläche überhaupt benutzen dürfen. Dabei spielt eine Rolle, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Garten mieten:

  • Gehört der Garten zu einem Einfamilienhaus, ist die Rechtslage klar: Die Grünfläche haben Sie mitgemietet – es sei denn, der Mietvertrag verbietet das ausdrücklich. Das hat zum Beispiel das Oberlandesgericht Köln entschieden (Aktenzeichen 19 U 132/93).
  • In einem Mehrfamilienhaus mit weiteren Mietern dürfen Sie die Grünfläche nur verwenden, wenn das der Mietvertrag erlaubt. Das Recht der Gartenmitbenutzung gilt dann allerdings für alle Mieter im Haus.

Gut zu wissen: Handelt es sich um eine Grünfläche an einem Einfamilienhaus, muss der Vermieter Ihnen den Garten vollständig überlassen. Will er einen Teil selbst nutzen, muss er das im Mietvertrag festlegen.

Auf diese Formulierungen im Mietvertrag kommt es an

Schauen Sie sich den Mietvertrag genau an, bevor Sie ihn unterschreiben. Es kommt auf die genauen Formulierungen an. Sonst kann es sein, dass Ihre Gartennutzung eingeschränkt ist. Hier ein paar Beispiele für mögliche Fallstricke:

  • Steht im Mietvertrag Ihrer Wohnung, dass Sie sich verpflichten, die Gartenarbeit zu übernehmen? Das bedeutet nicht automatisch, dass Sie die Grünfläche auch nutzen dürfen. Wichtig ist, dass Ihnen dieses Nutzungsrecht explizit eingeräumt wird, zum Beispiel so: Zur gemieteten Wohnung wird der (anliegende) Garten zur Mitbenutzung mitvermietet.
  • Der Vermieter darf Ihnen als Mieter eines Einfamilienhauses vorschreiben, dass Sie den Rasen so belassen müssen, wie er ist. Dann können Sie beispielsweise kein Beet anlegen. Unterschreiben Sie den Vertrag, stimmen Sie dieser Einschränkung zu. Ist diese Klausel nicht erwähnt, dürfen Sie Gemüse anpflanzen.

Bepflanzen, aufstellen und anlegen: Was Mieter im Garten verändern dürfen

Endlich ein eigener Garten! Gehört er zu einem gemieteten Einfamilienhaus, dürfen Sie die Grünfläche nun verwenden, wie Sie wollen – wenn es sich nicht um größere Umgestaltungen handelt.

Diese Veränderungen sind ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt

Verschiedene deutsche Gerichte haben sich mit baulichen Veränderungen im gemieteten Garten befasst, etwa das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 475/93). Vieles ist erlaubt, ohne dass Bewohner eines Einfamilienhauses eine Einwilligung brauchen, zum Beispiel:

  • Schaukel, Sandkasten, Klettergerüst oder Spielhaus aufstellen,
  • Gemüse und Blumen pflanzen,
  • Obst von den Bäumen ernten,
  • eine Hundehütte für das Haustier aufstellen,
  • einen Maschendrahtzaun errichten,
  • einen Komposthaufen anlegen.

Auch die Mieter einer Wohnung dürfen im Gemeinschaftsgarten beispielsweise eine Schaukel, ein Spielhaus oder eine Hundehütte aufstellen. Das gilt aber eben nur, wenn die Gartennutzung laut Mietvertrag grundsätzlich gestattet ist. Der Vermieter kann darüber hinaus sowohl im Vertrag als auch in der Hausordnung bestimmte Vorhaben untersagen, etwa das Aufstellen von Spielgeräten oder Wäscheständern. Keinesfalls dürfen andere Mieter beeinträchtigt werden, Sie müssen Rücksicht nehmen. Niemand darf einen Teil der Grünfläche für sich beanspruchen oder nach eigenem Ermessen umgestalten.

Für alle Veränderungen im Garten gilt: Wenn Sie später ausziehen, müssen Sie die Grünfläche wieder in den ursprünglichen Zustand bringen. Also zum Beispiel die Schaukel abbauen und das Gemüsebeet entfernen.

Frau fällt einen Baum mit Kettensäge
Wer einen Baum im Garten fällen will, braucht dafür die Genehmigung des Vermieters.

Bei diesen baulichen Veränderungen muss der Vermieter zustimmen

Alles ist in Ihrem gemieteten Garten allerdings nicht erlaubt: Sie dürfen ihn nicht komplett umgestalten oder größere bauliche Veränderungen vornehmen. Dazu brauchen Sie die Einwilligung des Vermieters. Das gilt unter anderem für folgende Vorhaben, wie deutsche Gerichte geurteilt haben:

  • Bäume und Büsche pflanzen,
  • einen Baum fällen,
  • ein Gartenhaus oder einen Schuppen aufstellen. Handelt es sich um ein kleines Haus, sind Gerichte allerdings zu unterschiedlichen Urteilen gekommen. (Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 16 S 201/83 versus Bayerisches Oberlandesgericht, Aktenzeichen ZMR 1986, 452)

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Welche Pflichten Sie im gemieteten Garten haben

Ein mitgemieteter Garten bedeutet nicht nur Entspannung und Erholung, sondern bringt auch Pflichten mit sich. Das gilt allerdings nur für die Grünfläche des Einfamilienhauses. Als Mieter müssen Sie sich um die Pflege kümmern. Dazu gehören laut Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-10-U-7004) einfache Aufgaben wie

  • den Rasen mähen,
  • das Unkraut jäten,
  • das Laub rechen.

In der Regel stehen die Vorgaben im Mietvertrag. Dort kann zusätzlich auch festgehalten sein, dass Sie beispielsweise Hecken beschneiden oder neuen Rasen anlegen müssen. Allerdings kann Ihnen der Vermieter nicht vorschreiben, wann und wie häufig Sie die jeweiligen Arbeiten erledigen. Das entsprechende Werkzeug müssen Sie selbst besorgen und bezahlen, zum Beispiel Rechen oder Rasenmäher.

Gut zu wissen: Bei der Gartenmitbenutzung im Mehrfamilienhaus ist allein der Vermieter für die Pflege verantwortlich. Er kann dafür eine Firma beauftragen oder mit einem Mieter eine Vereinbarung treffen. Die Kosten darf er aber auf alle Mietparteien umlegen – sogar dann, wenn sie die Grünfläche gar nicht nutzen dürfen.

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