- Eigentumswohnung: Ist eine Hausverwaltung nötig?
- Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung gegenüber den Eigentümern
- Hausverwaltung im Mietshaus: Rechte und Pflichten
Eigentumswohnung: Ist eine Hausverwaltung nötig?
Kommen in einem Gebäude mehrere Eigentumswohnungen mit jeweils unterschiedlichen Besitzern zusammen, gibt es viel zu organisieren. Meist wird in diesem Fall eine professionelle Hausverwaltung eingesetzt. Dazu besteht zwar gesetzlich gesehen keine Pflicht, es erleichtert den einzelnen Eigentümern das Leben aber ungemein. Andernfalls müssten die Eigentümer die Verwaltung der Immobilie selbst ehrenamtlich übernehmen – und auch für mögliche Fehler haften.
Ende 2020 ist zudem eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten. Sie besagt unter anderem, dass ein zertifizierter Hausverwalter eingesetzt werden muss, sobald mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt (§ 19, Abs. 2, Nr. 6 WEG).
Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung gegenüber den Eigentümern
Die Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung beziehen sich immer auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gibt es etwas innerhalb der einzelnen Eigentumswohnungen zu tun, fällt das in der Regel nicht mehr in die reguläre Verantwortung des Hausverwalters. Hier greift die Sondereigentumsverwaltung. Meist bieten professionelle Hausverwaltungen aber beide Dienstleistungen aus einer Hand an. Der Grund: Oft gibt es Grenzbereiche, in denen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ineinandergreifen.
Ein Beispiel: Der Teil der Strom- und Wasserleitungen, der außerhalb einer Eigentumswohnung verläuft, gehört zum Gemeinschaftseigentum. Erst der Teil der Leitungen, der innerhalb der einzelnen Wohnung liegt, zählt zum individuellen Sondereigentum. Gibt es nun einen Rohrschaden oder eine Verstopfung, können sich die Zuständigkeiten schnell überschneiden.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum: Was ist der Unterschied?
Diese Aufgaben übernimmt eine Hausverwaltung generell:
- Einberufen der Eigentümerversammlung (einmal jährlich sowie, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es verlangt)
- Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
- Aufstellen einer Hausordnung sowie deren Durchsetzung
- Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Planung von Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern)
- Verwaltung der Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft (u.a. Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage und Aufstellen eines Wirtschaftsplans für die Immobilie, Berechnung des monatlichen Wohngeldes und dessen Einzug)
- Abschluss einer Feuerversicherung für das Gemeinschaftseigentum zum Neuwert sowie einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Abschluss und Überprüfung von Verträgen mit Öl- oder Gasanbietern, Reinigungskräften usw.
Ein Hausverwalter ist außerdem verpflichtet, jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Immobilie zu gewähren. Während der Eigentümerversammlung muss der Verwalter den einzelnen Eigentümern auf Wunsch zudem Rede und Antwort stehen. Wird eine neue Hausverwaltung eingesetzt, muss der bisherige Verwalter alle Unterlagen ordnungsgemäß an die Eigentümergemeinschaft zurückgeben.
Hausverwaltung im Mietshaus: Rechte und Pflichten
Sobald eine oder mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude von den Besitzern nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, sind die Aufgaben der Hausverwaltung noch etwas komplexer. In diesem Fall vertritt der Hausverwalter nicht mehr allein die Interessen der Eigentümergemeinschaft untereinander, sondern muss in der Regel auch die Vermieterpflichten miterfüllen. Dazu gehört unter anderem:
- Kontakt zum Mieter
- Einzug der Miete
- Abrechnung der Nebenkosten
- Suche nach einem (Nach-)Mieter, ggf. mithilfe eines Maklers
- Organisation von Wartungs- und Reparaturarbeiten
Aus Eigentümersicht drehen sich die Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters also in erster Linie darum, die geschäftliche Beziehung zum Mieter reibungslos am Laufen zu halten. Und zwar bestenfalls, ohne dass der Vermieter selbst aktiv werden muss.
Darf die Hausverwaltung in meine Wohnung?
Die Hausverwaltung hat aber auch dem Mieter gegenüber verschiedene Pflichten:
- Verkehrssicherungspflicht: Treppenhaus, Eingangsbereich und Zuwege müssen sicher nutzbar sein. Das heißt, es muss zum Beispiel für Beleuchtung gesorgt und im Winter Schnee geräumt werden.
- Hausordnung und Ruhezeiten durchsetzen: Die Hausverwaltung hat unter anderem die Pflicht, Mieter gegen unzumutbare Lärmbelästigungen zu schützen, etwa durch andere Mieter.
- Nebenkostenabrechnung: Sowohl Recht als auch Pflicht dem Mieter gegenüber ist die jährliche Aufstellung der Nebenkostenabrechnung. Kommt es zu Unstimmigkeiten, muss die Hausverwaltung die Abrechnung überprüfen, wenn der Mieter dies wünscht.
- Instandhaltungspflicht: Lassen sich zum Beispiel Fenster oder Türen nicht mehr richtig öffnen und schließen oder ist die Heizung defekt, muss der Hausverwalter im Namen des Vermieters für Abhilfe sorgen.
- Baumängel beseitigen: Kommt es durch Baumängel zu Schäden oder auch Schimmelbildung, muss die Hausverwaltung diese anstelle des Vermieters beseitigen.
Mängel in der Wohnung müssen Mieter dem Vermieter beziehungsweise der Hausverwaltung zeitnah melden. Immerhin haben diese nur so eine Chance, den Mangel auch zu beseitigen. Sie kümmern sich darum, Handwerker zu beauftragen oder schicken im ersten Schritt den Hausmeister vorbei.
