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Befristeter Mietvertrag: Der zeitlich begrenzte Wohntraum

Frau unterschreibt befristeten Mietvertrag
iStock.com/PeopleImages

Was bedeutet ein befristeter Mietvertrag?

Bei einem (zeitlich) befristeten Mietvertrag (auch Zeitmietvertrag genannt) ist die Dauer der Vermietung genau geregelt. Der Mieter verpflichtet sich, im Zeitraum X nicht aus der Wohnung auszuziehen. Der Vermieter unterschreibt im Gegenzug, den Mieter in dieser Zeit nicht rauszuwerfen. Der Vertrag läuft normalerweise automatisch nach Ende des vereinbarten Zeitraums aus. Gerade für den Vermieter ist ein befristeter Mietvertrag verlockend: Der Zeitmietvertrag bietet ihm eine hohe Planungssicherheit.

 Keine zeitliche Obergrenze für befristete Mietverträge 

Bis 2001 durften befristete Mietverträge eine maximale Laufzeit von 5 Jahren haben. Heute ist das anders: Eine zeitliche Obergrenze für befristete Mietverträge gibt es nicht mehr. Der Vermieter kann frei entscheiden: Hat er den passenden Mieter gefunden, kann er die Mietdauer nach seinen eigenen Wünschen festlegen. 

Befristeter Mietvertrag: Vorzeitige Kündigung nur bedingt möglich

Will der Mieter den befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden, muss ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegen. Wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und es etwa über längere Zeit kein warmes Wasser gibt, ist das nicht nur ein absolutes No-Go: Gegebenenfalls ist das die Chance für den Mieter, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden. Sofern er denn will. Denn der befristete Mietvertrag bedeutet für ihn auch Vorteile: Auch der Vermieter kann nur unter bestimmten Umständen früher kündigen. Dann zum Beispiel, wenn der Mieter monatelang die Miete nicht zahlt.

Was bei einem befristeten Mietvertrag zu beachten ist

Seit 2001 gelten für befristete Mietverträge strengere Vorschriften. Seitdem sind nur noch qualifizierte Zeitmietverträge gültig und Vermieter werden stärker in die Pflicht genommen. Sie müssen die zeitlich begrenzte Mietdauer genau begründen.

Wirksame Begründungen

Wie ein befristeter Mietvertrag aussehen muss, ist im Bundesgesetzbuch (BGB) geregelt. So muss der Vermieter die zeitliche Befristung zum Beispiel schriftlich begründen. Er kann das im Mietvertrag direkt machen oder sich für ein Zusatzschreiben entscheiden. Seine Begründung muss klar und konkret sein: Eine einfache Abschrift des Gesetzestextes reicht nicht aus. In dem sind übrigens die 3 wirksamen Begründungen für einen befristeten Mietvertrag definiert:

  • Planung von Umbau, Modernisierung oder Abriss des Wohnraums: Solche Arbeiten sind nur durchführbar, wenn der Wohnraum leer steht. Sie gelten daher als wirksame Begründungen
  • Absicht zur Eigennutzung: Geplante Eigennutzung zählt als gute Begründung für einen befristeten Mietvertrag. Dabei ist es egal, ob der Vermieter selbst oder einer seiner Angehörigen später einziehen will. Auch wenn der Vermieter die Wohnung in Zukunft als Gewerbefläche nutzen möchte, kann er den Mietvertrag zeitlich befristen.
  • Nutzung als Werkswohnung: Zugegeben, das ist eine eher seltene Begründung. Dennoch kommt es hin und wieder vor, dass in die Wohnung zu einem späteren Zeitraum zum Beispiel ein Hausmeister einziehen soll. Auch das kann der Vermieter als gültige Begründung im befristeten Mietvertrag angeben.

Exakte Zeitangaben nicht verpflichtend 

Die vorgesehene Mietdauer kann im Mietvertrag in Jahren angegeben werden. Den Zeitraum schriftlich auf Tag und Monat genau festzulegen, vermeidet zwar Missverständnisse: Verpflichtend ist das aber nicht. Es muss nur vermerkt werden, dass der Mietvertrag mit Übergabe der Mieträume beginnt. Denn anhand des Übergabedatums lässt sich der Mietzeitraum ganz leicht nachrechnen. Noch keine Idee wie so ein befristeter Mietvertrag aussehen soll? Eine Vorlage gibt es zum Beispiel auf der Seite des Immobilienmakler-Büros Hausgold. 

Tipp für Mieter: Befristungsgrund kurz vor Vertragsende noch mal hinterfragen

Pläne ändern sich. Darum sollte der Mieter vor Vertragsende den Befristungsgrund noch einmal hinterfragen. Auskunft darüber kann er frühestens 4 Monate vor Vertragsende einfordern. Innerhalb eines Monats muss der Vermieter ihm Rede und Antwort stehen. Tut er das nicht rechtzeitig, kann sich die Mietdauer um die Zeit der Verzögerung verlängern. Ist die Begründung mittlerweile hinfällig? Dann kann der Mieter unter Umständen verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

Unwirksame Begründungen

Es lohnt sich auf jeden Fall, die Begründungen für den befristeten Mietvertrag genau unter die Lupe zu nehmen. Denn nicht alle haben auch Gültigkeit. Beispiel gefällig? Möchte der Vermieter zu einem späteren Zeitraum die Wohnung verkaufen, ist das zwar sein gutes Recht: Als Begründung für einen befristeten Mietvertrag ist das aber nicht zulässig.

Wenn der befristete Mietvertrag ungültig ist

Wenn der Vermieter die Begründung des befristeten Mietvertrags versäumt oder diese ungültig ist, hat er Pech gehabt: Das Mietverhältnis gilt dann automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das ist dann so, als hätte der Mieter einen ganz normalen Mietvertrag – gesetzlicher Kündigungsschutz inklusive. Eine Beratung durch einen Rechtsanwalt ist in diesem Fall sinnvoll. Dieser kann die Ungültigkeit des befristeten Mietvertrags im Zweifel bestätigen.

Zwei Personen schauen zusammen in einen Mietvertrag
Ungültig oder nicht? Ein Rechtsanwalt kann Ihnen weiterhelfen, wenn Sie in Sachen befristeter Mietvertrag unsicher sind.

Befristeter Mietvertrag: Vor- und Nachteile abwägen

Einen “normalen” Mietvertrag können Sie mit dreimonatiger Kündigungsfrist beenden. Mit einem Zeitmietvertrag binden Sie sich lange an die gleiche Wohnung. Vorher zu kündigen ist schwer. Gefällt Ihnen die Wohnung gut, genießen Sie auf der anderen Seite keinen besonderen Kündigungsschutz: Nach Ablauf der Frist müssen Sie ausziehen. Ein befristeter Mietvertrag hat aber auch Vorteile: Wenn der Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung nicht im Vertrag vermerkt, können Sie über Jahre zum gleichen Preis wohnen. Es lohnt sich also, Vor- und Nachteile vor der Unterschrift abzuwägen.

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