Mietspiegel berechnen: Wissenswertes zur Vergleichsmiete

• Was ist der Mietspiegel?
• Mietspiegel errechnen: Einfach und qualifiziert
• So lesen Sie den Mietspiegel richtig
• Mieterhöhung nach Mietspiegel: Dann ist sie erlaubt
• Wann der Mietspiegel außer Kraft ist

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gibt Auskunft darüber, wie hoch die Durchschnittsmieten in Ihrer Stadt oder Gemeinde sind. Dabei fließen die folgenden Eigenschaften des Mietobjekts als Vergleichskriterien für die Errechnung mit ein:

• • Größe in m²
  • Lage des Objektes
  • Baujahr
  • Ausstattung

• energetische Beschaffenheit

Aus diesen Faktoren wird eine Vergleichsmiete in Form einer Netto-Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen errechnet, an der sich sowohl Vermieter als auch Mieter orientieren können. Sozialwohnungen bleiben bei der Errechnung des Mietspiegels außen vor. Sie erhalten den aktuellen Mietspiegel Ihrer Region bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Oftmals wird er auch in Tageszeitungen veröffentlicht.

Mietspiegel errechnen: Einfach und qualifiziert

Es wird zwischen einem einfachen und qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Ab dem 01. Juli 2022 gilt die Mietspiegelreform. Seitdem müssen Städte ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen, ab 100.000 Einwohnern gilt sogar eine Verpflichtung zum sogenannten qualifizierten Mietspiegel.

Beim qualifizierten Mietspiegel werden wissenschaftliche und statistische Verfahren zur Erstellung verwendet. Die Daten sind dokumentiert, werden alle vier Jahre aktualisiert und müssen nachvollziehbar sein. Er gilt als offizieller Mietspiegel und muss bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden.

Im Gegensatz dazu kommen beim Errechnen des einfachen Mietspiegels keine wissenschaftlichen Verfahren zum Einsatz. Daher ist er häufig in kleineren Gemeinden im Einsatz, wo er von Gemeindevertretern oder Vermietern und/oder Mietern erstellt werden kann. Der einfache Mietspiegel kann zwar als Orientierung dienen, besitzt vor Gericht jedoch keine Beweiskraft, da hierfür meist nur stichprobenartig Daten gesammelt werden.

So lesen Sie den Mietspiegel richtig

Sie möchten in Erfahrung bringen, wie viel vergleichbarer Wohnraum in ihrer Region zur Miete kostet? Das ist über die Tabellenform des Mietspiegels leicht herauszufinden. Jeder Mietspiegel sieht etwas anders aus, doch es gibt einige Faktoren, die immer gleich sind. Nehmen Sie sich das Dokument vor und suchen Sie die Größe und das Baujahr Ihrer Wohnung. Aus der Kombination ergibt sich der Grundpreis der Mietwohnung als Netto-Kaltmiete, also ohne Nebenkosten.

Er kann beispielsweise bei 10 Euro pro Quadratmeter pro Monat liegen. Je nach Ort können noch Lagezuschläge dazu kommen, wenn die Wohnlage gut oder zentral ist. Der Zuschlag kann etwa 0,50 Euro pro Quadratmeter im Monat betragen. Schließlich wird die Ausstattung berücksichtigt. Zu- und Abschläge gibt es in Bezug auf Isolierung, Ausstattung von Küche und Bad, Heizung und mehr. Rechnen Sie alles zusammen und Sie wissen, wie viel Euro pro Quadratmeter Ihre Wohnung und vergleichbare Wohnungen durchschnittlich kosten.

Mieterhöhung nach Mietspiegel: Dann ist sie erlaubt

Der Vermieter darf die Miete auf den Wert des Mietspiegels erhöhen. Das bedeutet, dass die Netto-Kaltmiete so viel betragen darf wie die durchschnittliche Miete in den vergangenen vier Jahren für eine vergleichbare Wohnung in dem Ort. Der Mietspiegel reicht als Begründung für die Erhöhung aus. Der Vermieter informiert Sie über die Mieterhöhung in schriftlicher Form. Oftmals schickt er den Mietspiegel der Region als Anhang mit. Bei Neuvermietungen darf die Miete bis zu 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, außer es gilt eine Mietpreisbremse. Sie greift in Regionen, in denen es wenig bezahlbaren Wohnraum gibt.

Alternativ zum Mietspiegel kann sich der Vermieter an drei vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Lage und Ausstattung im Ort orientieren und die Miete auf die niedrigste der Mieten erhöhen. Darüber hinaus darf sich die Miete unabhängig vom Mietspiegel innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Wer neu in eine Wohnung zieht, darf frühestens nach 15 Monaten eine Mieterhöhung erwarten.

Wann der Mietspiegel keine Rolle spielt

Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Richtlinie, um die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen. Der Mieter wiederum kann bei einer unverhältnismäßigen Erhöhung Widerspruch einlegen: persönlich oder über einen Mieterverein oder Rechtsbeistand. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen der Mietspiegel keine Auswirkungen auf die Miete haben darf. Dazu gehören Wohnungen:

• mit Mietpreisbindung
• mit Staffel- oder Indexmiete (für die jeweilige Laufzeit)
• die möbliert sind
• die gewerblich genutzt werden
• ohne Bad und Sammelheizung
• in Reihenhäusern
• in Ein- und Zweifamilienhäusern
• die untervermietet sind

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