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Untermietvertrag kündigen: So beenden Sie das Mietverhältnis

Kündigung Untermietvertrag
iStock.com/fizkes

Untermietvertrag als Untermieter kündigen: So geht's

Sowohl der Untermieter als auch der Hauptmieter sind berechtigt, einen Untermietvertrag zu kündigen. Will der Untermieter den Mietvertrag auflösen, gilt im Regelfall eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen und den Hauptmieter bis zum dritten Werktag des Monats erreichen. Wie Sie einen Mietvertrag richtig kündigen, erfahren Sie im Ratgeber Mietvertrag für die Wohnung kündigen – Fristen, Muster und Tipps.

Eine Ausnahme gilt für möblierte Zimmer: Kündigt der Untermieter bis zum 15. eines Monats, endet der Untermietvertrag bereits zum Ende desselben Monats.

Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags ist möglich. Allerdings nur, wenn triftige Gründe vorliegen wie beispielsweise eine Gesundheitsgefahr durch Schimmel in den Wohnräumen. Als Untermieter haben Sie in einem solchen Fall eventuell ein Sonderkündigungsrecht.

Hauptmieter kündigt Untermietvertrag: Diese Fristen gelten

Auch der Hauptmieter ist in seiner Rolle als Vermieter berechtigt, das Untermietverhältnis zu beenden. Je nach den Umständen des Mietverhältnis gelten dabei unterschiedliche Bedingungen. Die Länge der Kündigungsfrist ist zum Beispiel davon abhängig, ob die gesamte Wohnung, ein möbliertes oder ein unmöbliertes Zimmer vermietet wird. Eine Rolle spielt auch, ob der Hauptmieter selbst mit in der Wohnung lebt.

Kündigungsfrist bei Vermietung der gesamten Wohnung

Ein Untermietvertrag für die gesamte Wohnung kommt oft unter besonderen Umständen und für einen befristeten Zeitraum zustande – zum Beispiel, wenn sich der Hauptmieter länger im Ausland aufhält. Ein befristeter Untermietvertrag kann in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden.

Unbefristet ist die Untervermietung der kompletten Wohnung zwar ebenfalls möglich, braucht aber die Zustimmung des Vermieters. Der Hauptmieter hat nach Paragraf 540 BGB keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung der Gesamtwohnung, kann diesen bei Verweigerung der Zustimmung von Vermieterseite also nicht einklagen.

Hat der Hauptmieter seine Wohnung unbefristet vollständig untervermietet, muss er für die Kündigung einen triftigen Grund vorweisen. Dem Untermieter darf er beispielsweise dann kündigen, wenn er selbst von seinem Vermieter eine Kündigung erhalten hat. Meist ist die Kündigung des Untermietvertrags zudem bei Eigenbedarf zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt in diesen Fällen 3 Monate.

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Untermietvertrag: Diese Kündigungsfristen gelten für einzelne Zimmer

Etwas anders sieht es aus, wenn der Hauptmieter nur einzelne Zimmer an einen Untermieter vermietet hat. Dies ist zum Beispiel in vielen WGs der Fall: Der Hauptmieter mietet die Wohnung an und lebt auch dort, die Bewohner der anderen Zimmer sind Untermieter.

Auch bei der Untervermietung einzelner Zimmer benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Im Gegensatz zur Vermietung der ganzen Wohnung darf der Vermieter die Untervermietung von Teilen der Wohnung jedoch nicht ablehnen - zumindest, solange der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. Dies ist etwa bei der Gründung einer Lebensgemeinschaft der Fall oder wenn der Mieter auf die Einnahmen durch das Untermietverhältnis angewiesen ist. Weigert sich der Vermieter, eine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, kann diese mit Bezug auf Paragraf 553 BGB notfalls auch gerichtlich eingefordert werden.

Je nachdem, ob der untervermietete Wohnraum möbliert oder unmöbliert ist, gelten unterschiedliche Fristen bei der Kündigung.

Kündigungsfrist bei der Untervermietung von unmöbliertem Wohnraum

Vermietet der Hauptmieter unmöblierten Wohnraum und lebt selbst mit in der Wohnung, darf er das Untermietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beenden – sofern ein berechtigtes Interesse im Sinne von Paragraf 573 BGB besteht. Ein solches Interesse wäre zum Beispiel Eigenbedarf oder wenn der Untermieter seinen Vertragspflichten nicht nachkommt.

Will der Hauptmieter dem Untermieter kündigen und kann kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung nachweisen, darf er sich auf ein Sonderkündigungsrecht berufen. Dies gilt, sofern der vermietete Wohnraum unmöbliert ist und er selbst mit in der Wohnung lebt. Das Mietrecht gesteht ihm in diesem Fall nach Paragraf 573 a Abs. 2 BGB eine erleichterte Kündigung zu – er muss keinen Grund für die Kündigung nachweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um 3 Monate.

Je nachdem, wie lange der Untermieter schon in der Wohnung lebt, verändert sich die Länge der Kündigungsfrist sogar noch weiter:

  • sind es weniger als 5 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate (3 Monate + Verlängerung um weitere 3 Monate)
  • sind es mehr als 6 Jahre, gibt es 9 Monate Kündigungsfrist (6 Monate + Verlängerung um weitere 3 Monate)
  • bei mehr als 8 Jahren ergeben sich 12 Monate Kündigungsfrist (9 Monate + Verlängerung um weitere 3 Monate)

Kündigungsfrist bei der Untervermietung von möbliertem Wohnraum

Handelt es sich um möblierten Wohnraum und der Hauptmieter lebt ebenfalls in der Wohnung, gilt die kurze Kündigungsfrist von 2 Wochen. Kündigt der Hauptmieter den Untermietvertrag bis zum 15. eines Monats, muss der Untermieter bis zum Monatsende ausziehen. Einen Kündigungsgrund benötigt der Hauptmieter nicht. Diese verkürzte Kündigungsfrist gilt allerdings nicht, wenn der möblierte Wohnraum an Familien vermietet wurde.

Handelt es sich um möblierten Wohnraum, der Hauptmieter lebt aber nicht in der Wohnung, gelten die regulären Kündigungsfristen.

Untermieterin in möblierter Wohnung
Wann der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigen kann, hängt auch davon ab, ob der Wohnraum möbliert vermietet wurde.

Fristlose Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter

Nach Paragraf 543 BGB ist der Hauptmieter dazu berechtigt, seinem Untermieter eine fristlose Kündigung auszusprechen. Ein Grund für eine solche außerordentliche fristlose Kündigung der Wohnung können zum Beispiel Mietrückstände sein.

Sonderfall: Befristeter Untermietvertrag

Haben Haupt- und Untermieter einen befristeten Untermietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Datum. Eine Kündigung des Mietvertrags ist in diesem Fall nicht notwendig. Soll das Mietverhältnis weiterhin bestehen, müssen sich beide Parteien gemeinsam auf die Fortführung einigen und dies vertraglich festhalten.

Der Vermieter kündigt dem Hauptmieter: Muss der Untermieter raus?

Zwischen dem Vermieter des Hauptmieters und dem Untermieter besteht vertraglich keine Verbindung. Das Mietverhältnis geht der Untermieter mit dem Hauptmieter der Wohnung ein. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter den Mietvertrag, ist davon auch der Untermieter betroffen. Der Untermieter muss ebenfalls raus – auch wenn der Vermieter ihm keine Kündigung ausgesprochen hat.

Hätten Sie es gewusst? Der Vermieter muss einer Untervermietung der Wohnung zustimmen. Ohne seine Erlaubnis droht dem Hauptmieter die Abmahnung. Weitere Infos zum Thema Untervermietung können Sie im Ratgeber Wohnung zur Untermiete: Was muss ich beachten? nachlesen.

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