- Das Vorgehen bei Lärmbelästigung: Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?
- Thema Mietminderung: Welche Lärmquellen muss der Mieter hinnehmen?
- Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Heizung, Fahrstuhlgeräusche und Renovierungen
Das Vorgehen bei Lärmbelästigung: Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?
Unzumutbarer Lärm, der die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, gilt als Mietmangel. Bei einem solchen Mangel kann der Betroffene gemäß § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) prinzipiell die Miete kürzen. Bevor das geschieht, sollten Sie jedoch zunächst klären, aus welcher Quelle der Lärm stammt.
Poltert der Nachbar zu unwirtlichen Zeiten durch die Wohnung? Manchmal genügt hier ein klärendes Gespräch, um Ruhe in die eigenen vier Wände einkehren zu lassen. Falls nicht – oder gibt es eine andere Ursache für den Lärm –, ist der nächste Schritt, eine Mängelanzeige an den Vermieter zu schicken – bestenfalls inklusive Lärmprotokoll, denn so haben Sie einen Nachweis.
Die Mängelanzeige ist ein Schreiben, in dem der Mieter die Lärmbelästigung detailliert beschreibt und bei seinem Vermieter anmahnt.
Der Vermieter hat nun die Möglichkeit, die Ursache innerhalb einer vorgegebenen Frist zu beheben. Tut er das nicht oder ist ihm dies nicht möglich, sind Sie berechtigt, die Miete zu kürzen. Die Höhe der möglichen Mietminderung ist nicht gesetzlich festgelegt. Für eine Einschätzung sollten Sie nach Möglichkeit einen Mieterverein wie den Deutschen Mieterbund oder einen Anwalt für Mietrecht zurate ziehen.
Abgesehen von einer Mietminderung kann andauernder Lärm auch Grund für eine fristlose (außerordentliche) Kündigung des Mietvertrags sein.
Thema Mietminderung: Welche Lärmquellen muss der Mieter hinnehmen?
Doch nicht für jede Lärmquelle kann der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden. Dazu gehört unter anderem die Lage der Wohnung. Befindet sie sich über einem gastronomischen Betrieb, an einer Schnellstraße oder direkt neben einer Schule? Lärm, der durch diese Umstände verursacht wird, ist eigentlich bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt. Deshalb können diese Umstände später nicht beim Vermieter bemängelt werden. So entschied es das Landgericht Gießen in einem Urteil vom 15.12.2010 (Az. 1 S 210/10).
Das gilt ebenso für eine schlechte Dämmung. Sie bewirkt, dass Schritte und Geräusche aus den Nachbarwohnungen besonders gut zu hören sind. Auch wenn im Laufe des Mietverhältnisses eine Baustelle in der Umgebung für Unruhe sorgt, ist eine Mietminderung in der Regel erst möglich, wenn gesetzlich vorgeschriebene Grenzwerte überschritten werden.
Auch Lärm, der als sogenanntes allgemeines Lebens- und Mietrisiko
zu werten ist, berechtigt Mieter nicht zu einer Mietminderung. Dazu gehört nach Auffassung des Amtsgerichts Köpenick zum Beispiel Efeubewuchs an der Fassade und Vogelgesang (vgl. Az. 12 C 384/12 vom 03.05.2013).
Mietkürzung bei Wohngeräuschen & Haushaltslärm
Generell gelten in Mietshäusern Ruhezeiten, die vom Gesetzgeber vorgegeben sind. Oft sind sie auch im Mietvertrag oder der Hausordnung festgehalten. In den meisten Bundesländern herrscht von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens Nachtruhe, von 13 bis 15 Uhr die Mittagsruhe. Lärm darf während dieser Zeiten außerhalb der eigenen Wohnung höchstens sehr leise zu hören sein. An Sonn- und Feiertagen gilt das Ruhegebot ganztägig.
Saugt ein Nachbar seine Wohnung immer um 14 Uhr lautstark durch oder gibt regelmäßig Hauspartys, die bis Mitternacht dauern, haben Sie ein Recht auf Mietminderung. Wenn lautstarke Feiern am Wochenende ein Dauerzustand sind, können Mieter die Monatsmiete sogar um bis zu 20 Prozent kürzen.
Gegenüber sozial üblichen Wohngeräusche, wie sie im Alltag auftreten, müssen Sie jedoch nachsichtig sein. Dazu gehören:
- laufende Waschmaschine/Spülmaschine
- Staubsaugen
- Geräusche durch Schritte
- Duschen
- Toilettenspülung
- Haustiere (sofern erlaubt)
Solange sich diese Geräusche in zumutbaren Rahmen bewegen, müssen Mieter sie dulden. Erst wenn sie wiederholt in Ruhezeiten auftreten, können Sie diese beim Vermieter beanstanden.
Ab wann ist es Ruhestörung?
Lappalieoder schon Ruhestörung? § 117 Abs. 1 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) schafft hier Klarheit. Dort heißt es,
ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.Unzumutbar kann der Lärm des Nachbarn etwa durch seine Lautstärke sein, durch die Uhrzeit oder seine Dauer. Ein einzelner Nagel, der zwar lautstark, aber nur kurz in die Wand geschlagen wird, zählt noch nicht als Ruhestörung – eine stundenlange Party bis spät in die Nacht dagegen schon.
Toleranz für Kinderlärm und Hausmusik
Die kleinsten Bewohner von Mietshäusern melden sich oft besonders lautstark zu Wort. Das Toben, laute Rufen und Getrampel von Kindern kann den Nachbarn schnell auf die Nerven gehen. Eine Mietminderung wegen Kinderlärms ist jedoch nur selten möglich.
Nächtliches Geschrei von Babys und Kleinkindern sowie Geräusche durch spielende Kinder – auch während der festgelegten Ruhezeiten – gehören laut Gesetzgeber zur kindlichen Entwicklung und Entfaltung. Normaler Kinderlärm gilt demnach nicht als Ruhestörung und berechtigt andere Mieter in der Regel nicht zu einer Mietminderung. So entschied es unter anderem das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in einem Urteil vom 23.07.2003 (Az. 712 C 175/03).
Eine Ausnahme stellt nachweislich rücksichtsloses Verhalten von Familien dar, durch das der normale (kindliche) Lärm das zumutbare Maß übersteigt. So beschloss es der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 22.08.2017 (Az. VIII ZR 226/16). In diesem Fall kann der Vermieter eine Abmahnung gegen die Verursacher aussprechen und lärmgeplagte Mieter die Mieter mindern.
Aber auch einige Verhaltensweisen erwachsener Bewohner können als Lärmbelästigung empfunden werden – insbesondere das Musizieren. So schön das Klavierspiel aus der Mietwohnung des Nachbarn auch klingt, manchmal stört es. Doch so lange nicht während der erwähnten Ruhezeiten geübt wird, wird von den Hausbewohnern Verständnis erwartet.
Laute Streitereien der Nachbarn müssen Sie jedoch nicht hinnehmen. Bedrohen hitzige Auseinandersetzungen den Hausfrieden, ist eine Mietminderung durchaus möglich. Ist die Situation von Dauer, kann der Vermieter den Streithähnen auch die Kündigung wegen Lärmbelästigung aussprechen.
Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Heizung, Fahrstuhlgeräusche und Renovierungen
Neben den Bewohnern eines Mietshauses können auch seine Einbauten wie die Tiefgarage die Ruhe beeinträchtigen. Ist der Fahrstuhl so laut, dass er in der Wohnung zu hören ist? Oder sind die Knack- und Klopfgeräusche der Heizung ein ständiger akustischer Begleiter? Wenn die Geräusche die zugelassenen Grenzwerte der DIN 4109 überschreiten, können Betroffene bis zu 10 Prozent der Monatsmiete zurückhalten.
DIN 4109 erklärt
Nimmt der Vermieter Renovierungen am Mietshaus vor, ist das im Grunde begrüßenswert. Doch die Bauarbeiten im Mietshaus können selbst zur Geduldsprobe für den Mieter werden. Führt der Baulärm zu starken Beeinträchtigungen, ist eine Mietminderung von 20 Prozent und mehr möglich.
