- Besichtigungsrecht schlägt Hausrecht – zumindest manchmal
- In diesen Fällen darf der Vermieter die Wohnung besichtigen
- Wie oft darf der Vermieter sein Besichtigungsrecht ausüben?
Besichtigungsrecht schlägt Hausrecht – zumindest manchmal
Zunächst einmal gilt für alle Mieter einer Wohnung Artikel 13 des Grundgesetzes: Die Wohnung ist unverletzlich. Das bedeutet konkret, dass Sie als Mieter das Hausrecht an Ihrer Wohnung haben, auch wenn Ihr Vermieter der Eigentümer ist. Gegen Ihren Willen darf er die Wohnung also nicht betreten und auch keinen Zweitschlüssel einbehalten. Doch es gibt Ausnahmen.
Das sogenannte Besichtigungsrecht des Vermieters leitet sich aus §809 BGB ab, das die Besichtigung einer Sache regelt. Dort heißt es etwas verklausuliert:
Wer gegen den Besitzer einer Sache einen Anspruch in Ansehung der Sache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, kann, wenn die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für ihn von Interesse ist, verlangen, dass der Besitzer ihm die Sache zur Besichtigung vorlegt oder die Besichtigung gestattet.
In diesen Fällen darf der Vermieter die Wohnung besichtigen
Grundsätzlich hat der Vermieter also das Recht, in bestimmten Fällen die Wohnung zu besichtigen. Allerdings benötigt er dazu ein konkretes berechtigtes Interesse. Folgende Anlässe berechtigen ihn zu einer Besichtigung:
- Mängel oder Schäden am Mietobjekt: Entweder, weil Sie selbst den Mangel angezeigt haben oder weil ein konkreter Verdacht vorliegt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein muffiger Geruch aus der Wohnung dringt, der auf Schimmel hinweisen könnte.
- Der Vermieter möchte die Notwendigkeit und den Umfang von Reparaturen abschätzen.
- Die Wohnung soll ausgemessen werden.
- Es gilt, Messeinrichtungen für Heizungen oder Wasser abzulesen.
- Der Vermieter plant nach Ihrer Kündigung eine Neuvermietung. Hier ist Teil seines Besichtigungsrechts, potenzielle Nachmieter durch die Wohnung zu führen.
- Bei einem geplanten Verkauf der Wohnung gehört es zum Besichtigungsrecht des Vermieters, Kaufinteressenten die Wohnung zu zeigen. Ist der Vermieter nicht dabei, brauchen Sie die Kaufinteressenten aber nicht in die Wohnung zu lassen.
Doch auch in diesen konkreten Fällen darf der Vermieter nicht einfach unangemeldet in Ihre Wohnung platzen. Er ist dazu verpflichtet, die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen. Normalerweise sollte er das mehrere Tage im Voraus tun und dabei auch auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen. Lediglich in Notfällen wie dringenden Handwerksarbeiten ist ein Vorlauf von etwa 24 Stunden ausreichend.
Wie oft darf der Vermieter sein Besichtigungsrecht ausüben?
Manche Vermieter versuchen, ihr Besichtigungsrecht im Mietvertrag zu erweitern und dort beispielsweise eine Berechtigung zu jährlichen Routinekontrollen der Wohnung festzuschreiben. So etwas ist unzulässig. Allerdings ist der Vermieter nach einem Urteil des Amtsgerichts München dazu berechtigt, die Wohnung alle 5 Jahre zu besichtigen. Dabei handelt es sich um eine Besichtigung im Sinne einer sogenannten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Denn 5 Jahre sind nach allgemeiner Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis ein Zeitraum, nach dessen Ablauf notwendige Schönheitsreparaturen anfallen.
Würden solche Besichtigungen nicht zugelassen, besteht laut Urteil die Gefahr, dass bei langjährigen Mietverhältnissen der Vermieter möglicherweise Jahrzehnte lang von jeder Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen würde. Das hätte zur Folge, dass ihm beispielsweise eine Substanzschädigung seines Objekts entgehen könnte.
Nun wissen Sie, zu welchen Anlässen Sie den Vermieter in Ihre Mietwohnung lassen müssen – und wann nicht. Sollten Sie in bestimmten Fällen Zweifel haben, fragen Sie am besten beim örtlichen Mieterverein nach.
