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Hausrecht: Was es beinhaltet und für Vermieter und Mieter bedeutet

Hausrecht: Was es beinhaltet und für Vermieter und Mieter bedeutet
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Was bedeutet Hausrecht?

Das Hausrecht gibt es schon seit dem Mittelalter. Im Kern besagt es damals wie heute: Derjenige, dem das Haus gehört, bestimmt, wer es betreten darf – und zu welchen Bedingungen. Im Unterschied zu heute stand dem Hausherrn bis ins 18. Jahrhundert hinein damit nicht nur das Recht zu, über Haus und Hof zu verfügen, sondern auch über diejenigen, die mit ihm dort lebten. Er durfte zum Beispiel nach Belieben seine Töchter verheiraten, über seine Frau bestimmen oder Leibeigene verkaufen. Zum Glück haben sich diese Zeiten geändert. Was Hausrecht heute bedeutet, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar geregelt.

Allgemeines zum Hausrecht im BGB

Beim Hausrecht handelt es sich um ein Grundrecht, das denjenigen schützt, der in einer Wohnung oder einem Haus lebt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bezieht es sich zunächst auf den Hausbesitzer: So kann laut §903 Satz 1 BGB der Eigentümer einer Sache – zum Beispiel eines Hauses oder einer Wohnung – mit dieser,

"soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, [...] nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen."

Das heißt konkret: Der Hausbesitzer entscheidet darüber, wer in die Wohnung darf – und wer nicht.

Wer gegen den Willen des Hausbesitzers das Haus oder die Wohnung betritt, handelt widerrechtlich, wie §858 BGB klarstellt. Außerdem ist der Hauseigentümer berechtigt, sein gesetzliches Hausrecht auszuüben und anderen ein Hausverbot auszusprechen. Betritt jemand ungefragt oder widerrechtlich die Räumlichkeiten, macht sich diese Person wegen Hausfriedensbruchs strafbar. In diesem Fall darf der Eigentümer notfalls mit Gewalt sein Hausrecht durchsetzen.

Zum Hausrecht des Mieters im BGB

Wie aber verhält es sich, wenn ich die Wohnung, in der ich lebe, nur gemietet habe? Darf dann der Eigentümer nach Belieben kommen und gehen? Keine Sorge, das darf er natürlich nicht. Im Falle eines Mietverhältnisses geht das Hausrecht für die entsprechenden Räumlichkeiten auf den Mieter über, wie §535 BGB zum Hausrecht des Mieters klarstellt. Sprich: Der Mieter bestimmt, wen er in die Wohnung lässt. Hat er ein Haus mit Grundstück gemietet, bezieht sich das Hausrecht des Mieters auf das gesamte Grundstück

Wenn der Vermieter also grundlos und unangekündigt bei Ihnen zu Hause vor der Tür steht, brauchen Sie ihn keineswegs ohne Weiteres einzulassen. Und ohne Ihr Wissen und gegen Ihren Willen darf der Vermieter die Wohnung erst recht nicht betreten. Selbst einen Zweitschlüssel zur Wohnung darf er nicht besitzen, wenn Sie dem als Mieter nicht zustimmen.

Manchmal jedoch müssen Sie dem Vermieter auch gegen Ihren Wunsch Zutritt gewähren, das regelt das sogenannte Besichtigungsrecht. Demnach darf der Vermieter in die Wohnung, wenn er ein konkretes Anliegen hat, zum Beispiel:

  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Drohende Schäden
  • Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
  • Vertragsbruch durch den Mieter

Allerdings muss der Vermieter seinen Besuch ankündigen. Ohne Anmeldung müssen Sie ihn nur in dringenden Notfällen einlassen.

Davon abgesehen gibt das Hausrecht dem Mieter das Recht, die Wohnung nach dem eigenen Geschmack einzurichten. Außerdem darf er alle Besucher empfangen, die er möchte. Auch da darf sich der Vermieter laut Gesetz nicht einmischen.

Stellt sich noch die Frage, wie es sich mit dem Hausrecht nach einer Trennung verhält. Die Antwort: Generell behält bei einer Trennung derjenige das Hausrecht, der im Mietvertrag steht. Sind dort beide Parteien aufgeführt, haben in einer gemeinsamen Wohnung auch beide das Hausrecht.

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