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Schimmel und Wasserschaden: Wann haben Sie Chancen auf Mietminderung?

Mietminderung bei Schimmel und Wasserschaden
iStock.com/BartekSzewczyk

Rechtfertigen Wasserschäden und Schimmel eine Mietminderung?

Die Rechtsgrundlage für Mietminderungen bildet der Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Gesetz stützt sich auf die sogenannte Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wird diese Tauglichkeit durch einen Mangel gemindert, ist der Mieter unter Umständen berechtigt, eine Mietminderung durchzusetzen. Oder vereinfacht gesagt: Stimmt die Leistung nicht, zahlen Sie auch nicht den vollen Preis.

Doch welche Wohnungsmängel führen dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht mehr möglich ist? Eine Auflistung gültiger Gründe für eine Mietminderung gibt es nicht. Als Orientierung dienen Gerichtsurteile, in denen unter anderem Schimmel, Wasserschäden und Lärmbelästigung dem Mieter das Recht gaben, weniger Miete zu zahlen.

Aber Achtung: Nur, weil Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken, dürfen Sie nicht automatisch einen Teil der Miete einbehalten. Damit die Mietminderung berechtigt ist, müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein.

Mietminderung Schimmel lüften
Für eine gültige Mietminderung dürfen Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben – Schimmel beispielsweise darf nicht entstanden sein, weil Sie falsch gelüftet haben.

Was sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung?

Damit eine Mietminderung Bestand haben kann, muss zunächst geklärt werden, wer für den Mangel am Mietobjekt verantwortlich ist:

  • Möchte der Vermieter die Mietminderung abwenden, ist er als erstes in der Pflicht zu beweisen, dass die Verantwortung für den Mangel nicht bei ihm liegt. Baumängel beispielsweise müssen als Ursache ausgeschlosse werden. Unter Umständen ist dafür das Gutachten eines Sachverständigen notwendig.
  • Liegt die Ursache für den Mangel nicht beim Vermieter, müssen Sie als Mieter nachweisen, dass Sie die Wohnung ordnungsgemäß behandelt haben. Bei Schimmelbefall beispielsweise sollten Sie nachweisen können, dass Sie regelmäßig und gründlich gelüftet haben.

Seien Sie darauf gefasst, dass die Klärung der Schuldfrage einige Zeit in Anspruch nimmt. Nicht selten landen Streitigkeiten rund um das Thema Mietminderung vor Gericht.

Bilden bauliche Mängel die Ursache des Mangels, ist die Mietminderung mit hoher Wahrscheinlichkeit zulässig. Sie gilt solange, bis der Mangel durch den Vermieter behoben wurde. Stellt sich dagegen heraus, dass Sie z. B. Schimmelbefall selbst verursacht haben, können Sie in der Regel keine Mietminderung geltend machen.

Übrigens: Auch Mängel, die der Vermieter nicht zu verantworten hat (etwa eine überlaufende Waschmaschine der Nachbarn mit folgendem Wasserschaden) können Mietminderungen rechtfertigen.

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Achtung! Nicht in allen Fällen können Sie einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen. Unter anderem sorgen folgende vier Umstände dafür, dass Sie keinen Anspruch auf Mietminderung haben:

  • Sie haben den Mangel selbst verursacht.
  • Sie haben den Mangel nicht gemeldet.
  • Ihnen war der Mangel schon beim Einzug bekannt oder hätte von Ihnen leicht erkannt werden können.
  • Der Wohnungsmangel ist unerheblich.

Meldung an den Vermieter zwingend notwendig

Es ist aber nicht nur entscheidend, wer den Mangel verursacht hat. Laut Paragraf 536c BGB ist der Mieter zudem dazu verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Eine Mietminderung können Sie erst ab dem Zeitpunkt der Meldung vornehmen.

Die Mängelanzeige sollte am besten schriftlich erfolgen und unter anderem Angaben zu Ihrer Person (Name, Anschrift), dem Mietobjekt (Adresse) und dem Mangel (Art, Ort, ggf. Fotos) enthalten. Setzen Sie Ihrem Vermieter in dem Schreiben zudem eine Frist für die Beseitigung des Mangels.

Tipp: Versenden Sie die Mängelanzeige per Einschreiben. Der Vermieter muss dann bei der Zustellung des Briefes unterschreiben, dass er diesen erhalten hat. Beim Einwurfeinschreiben dokumentiert dagegen der Zusteller, dass er dem Vermieter den Brief zugestellt hat. Im Zweifelsfall können Sie mit beiden Methoden nachweisen, dass Sie den Mangel auch wirklich angezeigt haben.

Mängelanzeige für Mietminderung per Post zustellen
Senden Sie die Mängelanzeige am besten per Post an Ihren Vermieter. Ein Einschreiben dokumentiert die Zustellung.

Sollten Sie eine Mietminderung sofort durchsetzen?

Sie haben den Mangel gemeldet, die Klärung der Ursache steht jedoch noch aus? Bis Sachlage und Verantwortlichkeiten geklärt sind, sollten Sie nicht einfach Ihre monatlichen Zahlungen an den Vermieter kürzen, sondern Ihre Miete unter Vorbehalt bezahlen. Das bedeutet, dass Sie Ihre Miete zwar in der vereinbarten Höhe zahlen – sich allerdings die Möglichkeit offen lassen, einen Teil des Geldes zurückzufordern, sollte die Mietminderung anerkannt werden.

Informieren Sie Ihren Vermieter unbedingt vorab über die Mietzahlung unter Vorbehalt. Entweder im Zuge der Mängelanzeige oder in einem separaten Schreiben.

Übrigens: Durch eine Mietzahlung unter Vorbehalt umgehen Sie die Gefahr, mit Ihren Zahlungen in Verzug zu geraten. Denn eine unrechtmäßige Mietminderung, die zu Zahlungsverzug führt, erlaubt Ihrem Vermieter unter Umständen die fristlose Kündigung der Wohnung.

Eine tatsächliche Mietminderung sollte erst dann erfolgen, wenn feststeht, dass der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Ihr Vorgehen sollten Sie jedoch in jedem Fall mit einem Anwalt oder einem Mieterverein absprechen.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?

Und wie viel Mietminderung ist bei Schimmel und Co. gerechtfertigt? Das hängt vom Umfang der Einschränkungen ab. Wichtig ist zum Beispiel, inwieweit der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt, also zum Beispiel wo der Schimmel sich befindet. Eine rechtsgültige Tabelle für Mietminderungen gibt es jedoch nicht.

Mietminderung wie hoch
Wieviel Miete Sie durch die Mietminderung sparen können, hängt vom Einzelfall ab.

Die zulässigen Summen bleiben Einzelfallentscheidungen und variieren in ihrem Umfang erheblich:

  • So entschied das AG Charlottenburg 2007 beispielsweise, dass die Gesundheitsgefährdung durch Schimmelsporen eine Mietminderung um 100 Prozent rechtfertige (203 C 607/06).
  • In einem anderen Fall entschied das LG Hamburg 2008, dass ein Schimmelbefall eine Mietminderung um 50 Prozent rechtfertige (307 S 144/07).
  • In einem wieder anderen Fall von Schimmel hielt das AG Osnabrück 2013 eine Quote von 20 Prozent für angemessen (48 C 31/12 (5)).

Ähnlich sieht es beim Wasserschaden aus: Mietminderungen zwischen acht und 100 Prozent galten in der Vergangenheit je nach konkretem Fall als angemessen.

Grundsätzlich bestimmen Sie als Mieter darüber, um wieviel Euro Sie die Miete kürzen wollen. Einen angemessenen Betrag zu ermitteln, ist jedoch schwierig. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten.

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