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Zwangsversteigerung von Immobilien: So sichern Sie sich ein Schnäppchen

Zwangsversteigerung von Immobilien: Mit diesen Tipps sichern Sie sich ein Schnäppchen
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Kauf über Zwangsversteigerung: Das steckt dahinter

Wenn sich der Besitzer einer Immobilie oder eines Grundstücks verschuldet und seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, können seine Gläubiger eine Zwangsversteigerung seines unbeweglichen Vermögens in die Wege leiten. Das kann etwa passieren, wenn jemand seine Baufinanzierung wegen Schulden, Arbeitslosigkeit oder aus anderen Gründen nicht mehr stemmen kann.

In diesem Fall tritt die Bank als Gläubiger auf und kann das Haus oder die Wohnung zur Auktion freigegeben. Mit dem Erlös werden die Schulden getilgt. Auch bei Erbstreitigkeiten oder Scheidungen kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wenn sich die Erben bzw. Ex-Partner nicht einigen können. Zwangsversteigerungen bieten für Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, einige Vorteile. Der Kaufpreis liegt meist deutlich unter dem Wert des Objekts und Sie sparen sich einen Teil der Kaufnebenkosten wie Maklergebühren.

Welche Immobilien werden versteigert?

Bei einer Zwangsversteigerung kommen verschiedene Objekte unter den Hammer, die für Käufer interessant sein könnten. Dazu gehören:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Bebaute oder unbebaute Grundstücke
  • Gewerbeeinheiten
  • Erbbaurechte
  • Garagen, Einstellplätze etc.

Zwangsversteigerung von Immobilien: Hier werden Sie fündig

Sie sind an Zwangsversteigerungen von Immobilien interessiert? Dann wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht in Ihrer Region. Es ist zuständig, wenn das Haus oder die Wohnung, die zu versteigern sind, in seinem Gerichtsbezirk liegen. Informationen zu zukünftigen Zwangsversteigerungen finden Sie spätestens sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin über:

  • Aushänge im Gericht
  • Amtsblätter des Gerichtsbezirks
  • Anschläge bei Banken und Sparkassen
  • den Immobilienteil von Tageszeitungen
  • Internetportale zu Zwangsversteigerungen wie zvg-portal.de

Tipps zur Zwangsversteigerung: Sich informieren

Wenn Sie unter normalen Umständen ein Haus kaufen, erhalten Sie vom Makler oder Besitzer alle benötigten Informationen. Sie können die Immobilie besichtigen und Fragen stellen, werden über möglichen Vorschäden, Sanierungen und mehr ins Bild gesetzt. Bei einer Zwangsversteigerung sieht das etwas anders aus. Es gibt zwar ein Exposé und eine Kurzbeschreibung mit dem Verkehrswert. Doch Letzterer ist nur eine Schätzung. Der Gutachter, der es festsetzt, hat meist keine Möglichkeit, das Objekt von innen in Augenschein zu nehmen. Somit kennt auch er den tatsächlichen Zustand der Immobilie nicht.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Durchschnittspreis, den ein vergleichbares Objekt auf dem freien Markt wert ist. Hier spielen Lage, Größe und andere Faktoren mit hinein. Es handelt sich dabei jedoch nur um eine Schätzung. Der Verkehrswert ist der Richtwert bei einer Zwangsversteigerung.

Der Noch-Besitzer wohnt möglicherweise noch im Haus. Und er ist nicht dazu verpflichtet, den Gutachter oder auch Sie als Interessenten hereinzulassen. Sie können sich meist nur von Außen ein Bild von der Immobilie machen. Es ist jedoch möglich, beim Amtsgericht um Einsicht in das Verkehrsgutachten zu bitten. Das sollten Interessenten in jedem Fall in Anspruch nehmen. Außerdem können Sie sich bei Nachbarn und Anwohnern rund um die Immobilie etwas umhören und sie nach ihren Erfahrungen mit dem Besitzer fragen. Da Sie sich allerdings kein komplettes Bild von dem Objekt machen können, tragen Sie als Käufer einer Zwangsimmobilie ein gewisses Risiko.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Sie haben ein gewisses Objekt ins Auge gefasst? Dann gehen Sie möglichst vorbereitet zum Termin für die Zwangsversteigerung. Wenn Sie mitbieten wollen, müssen Sie Folgendes dabei haben:

  • Personalausweis oder Pass, um sich auszuweisen
  • Sicherheitsleistung: 10 Prozent des Verkehrswertes als Vorabüberweisung an die Gerichtskasse, Scheck oder Bankbürgschaft

Die Finanzierung mit der Bank sollte zu diesem Termin stehen. Eine Zwangssteigerung besteht grob aus drei Schritten:

  1. Eröffnung: Das Gericht gibt bekannt, wer am Verfahren beteiligt ist und teilt die Informationen zum Objekt. Wenn Ihnen die Kurzbeschreibung und das Verkehrsgutachten vorliegen, enthält die Eröffnung nichts Neues.
  2. Das Bieten: Interessenten können in der Biete-Stunde für mindestens eine halbe Stunde Gebote für das Objekt abgeben, eine Verlängerung ist möglich. Außerdem können Fragen an die Gläubiger gestellt werden.
  3. Zuschlag: Der Höchstbietende bekommt den Zuschlag, wenn auf dreimalige Aufforderung durch das Gericht keine höheren Gebote kommen.

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Wichtig: Das letzte Gebot muss die 05/10-Grenze überschreiten. Das bedeutet, dass mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes des Objektes erreicht werden muss. Liegt das Gebot darunter, gibt es keinen Zuschlag. Erreicht das finale Gebot nicht 70 Prozent des Verkehrswertes (7/10-Grenze), kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern. In beiden Fällen legt das Gericht einen neuen Termin für die Zwangsversteigerung fest.

Diese Kosten kommen auf Sie zu

Wenn Sie sich den Zuschlag sichern konnten, müssen Sie den Immobilienpreis innerhalb von sechs bis acht Wochen zahlen. Im Anschluss werden Sie als neuer Besitzer ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zuge fallen die folgenden Kaufnebenkosten an:

  • Zinsen auf Ihr Bargebot in Höhe von 4 Prozent bis zur Bezahlung
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer: Sie kann je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.
  • Zuschlagsgebühren statt Notargebühren: Sie richten sich nach dem Höchstgebot.
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