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Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Das müssen Sie beachten

Eltern überschreiben Haus
istock.com/skynesher 2020

Wer eine eigene Immobilie besitzt oder bewohnt, sollte sich bereits zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, was nach seinem Tod damit passiert. Ein Testament ist eine Möglichkeit. Eine andere ist es, das Haus auf das Kind oder den Ehepartner zu überschreiben.

Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Die Vorteile

Wichtig zu wissen: Vererben Sie Ihren Kindern ein Haus per Testament, fällt eine Erbschaftssteuer an. Eine Alternative, um diese Steuer zu umgehen, kann eine Schenkung sein. Grundsätzlich können Sie Ihren Kindern alle zehn Jahre Eigentum im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Für Ehepartner oder gesetzliche Lebenspartner beträgt der Freibetrag sogar 500.000 Euro. Hat die Immobilie einen höheren Wert, sind stückweise Schenkungen eine Option. Das heißt: Sie können das Haus über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten überschreiben und die Freibeträge alle zehn Jahre komplett ausnutzen. Allerdings ist jeder Fall verschieden, oft steckt der Teufel im Detail. Um die für Sie günstigsten Steuervorteile im Blick zu haben, sollten Sie zeitnah einen Anwalt aufsuchen und sich beraten lassen.

Schenkungsfreibeträge

Nicht nur Kinder oder Ehepartner  profitieren von den Schenkungsfreibeträgen. Auch für andere Verwandte und Freunde gelten bestimmte Schenkungsfreibeträge, die allerdings weniger großzügig ausfallen: Enkel erhalten bis zu 200.000 Euro steuerfrei. Für Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und  -eltern sowie Stiefeltern des Schenkers liegt die Grenze bei 20.000 Euro

Wie gehen Hausbesitzer bei mehreren Kindern vor?

Falls Sie mehrere Kinder bedenken möchten, gibt es drei Varianten.

Sie können das Haus einem Kind überschreiben und den anderen einen Ausgleich anbieten, etwa eine Abfindung basierend auf dem geschätzten Wert der Immobilie. Alternativ übergeben Sie die Immobilien an ein Kind und die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihren Anspruch. Oder Sie teilen das Haus zu gleichen Teilen auf alle Kinder auf.

Voraussetzung für eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten ist ein notarieller Übertragungsvertrag. Haben alle Parteien unterschrieben, kann der Grundbucheintrag geändert werden.

Was gehört in den Übertragungsvertrag?

Ist die Immobilie Teil Ihrer Altersvorsorge, sollten Sie das Haus nicht überschreiben, ohne gewisse Gegenleistungen im Vertrag festzuhalten. Voraussetzung ist das zwar nicht. Sobald Sie das Haus aber auf jemand anderen übertragen, haben Sie keine eigenen Ansprüche mehr. Je nach Ihren Bedürfnissen können Sie die Überschreibung daher an folgende Bedingungen knüpfen:

  • Pflichtteilverzicht weiterer Geschwister im Hinblick auf die Immobilie
  • Verbot des Weiterverkaufs
  • Übernahme der anfallenden Kosten für den Erhalt der Immobilie
  • Lebenslanges Wohnrecht für die Eltern
  • Rückübertragungsanspruch
  • Übernahme von Pflegekosten
  • Leibrente

Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, um den Vertrag Ihren Ansprüchen entsprechend aufzusetzen – besonders, wenn mehrere Kinder zur Familie gehören.

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Haus überschreiben: Kosten & Gebühren

Auch, wenn die Überschreibung eines Hauses zu Lebzeiten Sparpotenzial hat – ganz ohne Ausgaben kann sie nicht abgewickelt werden. Rechnen Sie mit folgenden Kosten:

  • Gebühr für den Notar. Welcher Gebührensatz gilt, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz der GNotKG geregelt.
  • Kosten für den Gutachter. Der Gutachter legt den Wert der Immobilie fest, indem er die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Gegend vergleicht.
  • Kosten für die Grundbuchänderung. Dafür wird die Gebühr nach dem GNotKG berechnet.
  • Eventuelle Ausgleichszahlungen an weitere Kinder.
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