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Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Das müssen Sie beachten

Haus überschreiben an Kind oder Ehepartner: Das müssen Sie beachten
istock.com/skynesher 2020

Wer eine eigene Immobilie besitzt, sollte sich bereits zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, was nach seinem Tod damit passiert. Ein Testament ist eine Möglichkeit. Eine andere ist es, das Haus auf das Kind oder den Ehepartner zu überschreiben.

Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Die Vorteile

Wichtig zu wissen: Vererben Sie Ihren Kindern ein Haus per Testament, fällt eine Erbschaftssteuer an. Eine Alternative, um diese Steuer zu umgehen, kann eine Schenkung sein. Um den gewünschten Steuereffekt zu erzielen, muss die Schenkung allerdings mindestens zehn Jahre vor dem Eintritt des Erbfalls erfolgen.

Denn: Grundsätzlich greifen bei Schenkungen Steuerfreibeträge, die alle zehn Jahre neu gewährt werden. Würde nun allerdings vor Ablauf der Freibetragsfrist der Erbfall eintreten, käme das restliche Erbe zum Wert der Immobilie hinzu. Der Freibetrag wäre schnell überschritten.

Welche Schenkungsfreibeträge gelten?

Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre Eigentum im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Diese Regelung greift auch, wenn Sie Ihr Haus an Ihr Kind überschreiben. Hat die Immobilie einen höheren Wert, sind stückweise Schenkungen eine Option. Das heißt: Sie können das Haus zum Beispiel zunächst zur Hälfte überschreiben und so die Freibeträge alle zehn Jahre komplett ausnutzen.

Für Ehepartner oder gesetzliche Lebenspartner beträgt der Freibetrag sogar 500.000 Euro. Zusätzlich greift hier eine steuerrechtliche Sonderregelung gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG. Sie besagt, dass das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei an den Ehe- oder Lebenspartner übertragen werden kann – ohne, dass der Freibetrag angegriffen würde! Das gilt unabhängig von der Größe der Immobilie.

Doch nicht nur Kinder oder Ehepartner profitieren von den Schenkungsfreibeträgen. Auch für andere Verwandte und Freunde gelten bestimmte Wertgrenzen, die allerdings weniger großzügig ausfallen:

  • Enkel erhalten bis zu 200.000 Euro steuerfrei.
  • Für Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und -eltern sowie Stiefeltern des Schenkers liegt die Grenze bei 20.000 Euro.

Allerdings ist jeder Fall verschieden, oft steckt der Teufel im Detail. Um die für Sie günstigsten Steuervorteile im Blick zu haben, sollten Sie zeitnah einen Anwalt aufsuchen und sich beraten lassen.

 

Wie gehen Hausbesitzer bei mehreren Kindern vor?

Falls Sie bei der Schenkung Ihrer Immobilie an mehrere Kinder denken müssen, haben Sie drei Möglichkeiten:

  • Sie können das Haus einem Kind überschreiben und den anderen einen Ausgleich anbieten, etwa eine Abfindung basierend auf dem geschätzten Wert der Immobilie.
  • Sie übergeben die Immobilie an ein Kind und die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihren Anspruch.
  • Sie teilen das Haus zu gleichen Teilen auf alle Kinder auf. Bei zwei Kindern überschreiben Sie das Haus also zum Beispiel jeweils zur Hälfte.

Voraussetzung für eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten ist ein notarieller Übertragungsvertrag. Haben alle Parteien unterschrieben, kann der Grundbucheintrag geändert werden.

Was gehört in den Übertragungsvertrag?

Ist die Immobilie Teil Ihrer Altersvorsorge, sollten Sie das Haus nicht überschreiben, ohne gewisse Gegenleistungen im Vertrag festzuhalten. Voraussetzung ist das zwar nicht. Sobald Sie das Haus aber auf jemand anderen übertragen, haben Sie keine eigenen Ansprüche mehr. Je nach Ihren Bedürfnissen können Sie die Überschreibung daher an folgende Bedingungen knüpfen:

  • Pflichtteilsverzicht weiterer Geschwister im Hinblick auf die Immobilie
  • Verbot des Weiterverkaufs
  • Übernahme der anfallenden Kosten für den Erhalt der Immobilie
  • Lebenslanges Wohnrecht für die Eltern
  • Rückübertragungsanspruch
  • Übernahme von Pflegekosten
  • Leibrente

Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, um den Vertrag Ihren Ansprüchen entsprechend aufzusetzen – besonders, wenn mehrere Kinder zur Familie gehören.

Auch mit Blick auf rechtliche Details ist die Beratung durch einen Anwalt unbedingt ratsam – Stichwort: lebenslanges Wohnrecht. Wird hier bei der Vertragsabfassung nicht auf alle Einzelheiten geachtet, kann schlimmstenfalls der erhoffte Steuervorteil hinfällig werden! Denn: Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der bisherige Besitzer das Haus im Wesentlichen nicht mehr selbst weiter nutzt.

Das heißt aber nicht, dass Sie nach der Schenkung ausziehen müssen, um die Steuervorteile für Ihre Erben zu sichern. Es genügt, wenn Sie statt der gesamten Wohnfläche beispielsweise künftig nur noch das Erdgeschoss offiziell selbst bewohnen.

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Haus überschreiben: Kosten & Gebühren

Auch, wenn die Überschreibung eines Hauses zu Lebzeiten Sparpotenzial hat – ganz ohne Ausgaben kann sie nicht abgewickelt werden. Rechnen Sie mit folgenden Kosten:

  • Gebühr für den Notar: Welcher Gebührensatz gilt, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz der GNotKG geregelt.
  • Kosten für den Gutachter: Der Gutachter legt den Wert der Immobilie fest, indem er die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Gegend vergleicht.
  • Kosten für die Grundbuchänderung: Dafür wird die Gebühr ebenfalls nach dem GNotKG berechnet.
  • Eventuelle Ausgleichszahlungen an weitere Kinder.
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