Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner

Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Die Vorteile
Wie gehen Hausbesitzer bei mehreren Kindern vor?
Was gehört in den Übertragungsvertrag?
Haus überschreiben: Kosten & Gebühren

Wer eine eigene Immobilie besitzt, sollte sich bereits zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, was nach seinem Tod damit passiert. Ein Testament ist eine Möglichkeit. Eine andere ist es, das Haus auf das Kind oder den Ehepartner zu überschreiben. In diesem Fall spricht man von einer vorweggenommenen Erbfolge.

Haus überschreiben auf Kind oder Ehepartner: Die Vorteile

Wichtig zu wissen: Vererben Sie Ihren Kindern ein Haus per Testament, fällt eine Erbschaftssteuer an. Eine Alternative, um diese Steuer zu umgehen, kann eine Schenkung beziehungsweise Überschreibung sein. Um den gewünschten Steuereffekt zu erzielen, muss die Schenkung allerdings mindestens zehn Jahre vor dem Eintritt des Erbfalls erfolgen.

Denn: Grundsätzlich greifen bei Schenkungen und Überschreibungen Steuerfreibeträge, die alle zehn Jahre neu gewährt werden. Würde nun allerdings vor Ablauf der Freibetragsfrist der Erbfall eintreten, käme das restliche Erbe zum Wert der Immobilie hinzu. Der Freibetrag wäre schnell überschritten.

Welche Schenkungsfreibeträge gelten?

Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre Eigentum im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Diese Regelung greift auch, wenn Sie Ihr Haus an Ihr Kind überschreiben. Hat die Immobilie einen höheren Wert, sind stückweise Schenkungen eine Option. Das heißt: Sie können das Haus zum Beispiel zunächst zur Hälfte überschreiben und so die Freibeträge alle zehn Jahre komplett ausnutzen.

Für Ehepartner oder gesetzliche Lebenspartner beträgt der Freibetrag sogar 500.000 Euro. Zusätzlich greift hier eine steuerrechtliche Sonderregelung gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG. Sie besagt, dass das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei an den Ehe- oder Lebenspartner übertragen werden kann – ohne, dass der Freibetrag angegriffen würde! Das gilt unabhängig von der Größe der Immobilie.

Doch nicht nur Kinder oder Ehepartner profitieren von den Schenkungsfreibeträgen. Auch für andere Verwandte und Freunde gelten bestimmte Wertgrenzen, die allerdings weniger großzügig ausfallen:

Enkel erhalten bis zu 200.000 Euro steuerfrei.
Für Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und -eltern sowie Stiefeltern des Schenkers liegt die Grenze bei 20.000 Euro.

Allerdings ist jeder Fall verschieden, oft steckt der Teufel im Detail. Um die für Sie günstigsten Steuervorteile im Blick zu haben, sollten Sie zeitnah einen Anwalt aufsuchen und sich beraten lassen.

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Immobilie überschreiben: Wie gehen Hausbesitzer bei mehreren Kindern vor?

Falls Sie bei der Überschreibung Ihrer Immobilie an mehrere Kinder denken müssen, haben Sie drei Möglichkeiten:

Sie können das Haus an nur ein Kind überschreiben und den anderen einen Ausgleich anbieten, etwa eine Abfindung basierend auf dem geschätzten Wert der Immobilie.
Sie übergeben die Immobilie an ein Kind und die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihren Anspruch.
Sie teilen das Haus zu gleichen Teilen auf alle Kinder auf. Bei zwei Kindern überschreiben Sie das Haus also zum Beispiel jeweils zur Hälfte.

Voraussetzung für eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten ist ein notarieller Übertragungsvertrag. Haben alle Parteien unterschrieben, kann der Grundbucheintrag geändert werden.

Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?

Wenn es um die Weitergabe der Eigentumsrechte an der eigenen Immobilie geht, ist oft sowohl von Schenkung als auch Übertragung beziehungsweise Überschreibung die Rede. Aber was genau ist der Unterschied? Vereinfacht ausgedrückt ist eine Schenkung immer eine Überschreibung, aber eine Überschreibung nicht immer eine Schenkung. Denn: Anders als eine Schenkung kann eine Überschreibung an Bedingungen geknüpft sein. Aus steuerlicher Sicht macht es jedoch keinen Unterschied, ob Sie Ihr Haus überschreiben oder die Immobilie verschenken: Es gelten dieselben Freibeträge.

Was gehört in den Übertragungsvertrag?

Ist die Immobilie Teil Ihrer Altersvorsorge, sollten Sie das Haus nicht überschreiben, ohne gewisse Gegenleistungen im Vertrag festzuhalten. Voraussetzung ist das zwar nicht. Sobald Sie das Haus aber auf jemand anderen übertragen, haben Sie keine eigenen Ansprüche mehr. Je nach Ihren Bedürfnissen können Sie die Überschreibung daher an bestimmte Auflagen knüpfen, etwa:

Pflichtteilsverzicht weiterer Geschwister im Hinblick auf die Immobilie
Verbot des Weiterverkaufs
Übernahme der anfallenden Kosten für den Erhalt der Immobilie
Lebenslanges Wohnrecht für die Eltern
Rückübertragungsanspruch
Übernahme von Pflegekosten
Leibrente

Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, um den Vertrag Ihren Ansprüchen entsprechend aufzusetzen – besonders, wenn mehrere Kinder zur Familie gehören.

Auch mit Blick auf rechtliche Details ist die Beratung durch einen Anwalt unbedingt ratsam – Stichwort: lebenslanges Wohnrecht. Wird hier bei der Vertragsabfassung nicht auf alle Einzelheiten geachtet, kann schlimmstenfalls der erhoffte Steuervorteil hinfällig werden! Denn: Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht sofort, nachdem Sie das Haus überschrieben haben. Sondern erst, wenn der bisherige Besitzer das Haus im Wesentlichen nicht mehr selbst weiter nutzt.

Das heißt aber nicht, dass Sie nach der Schenkung ausziehen müssen, um die Steuervorteile für Ihre Erben zu sichern. Es genügt, wenn Sie statt der gesamten Wohnfläche beispielsweise künftig nur noch das Erdgeschoss offiziell selbst bewohnen.

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Haus überschreiben: Kosten & Gebühren

Auch, wenn die Überschreibung eines Hauses zu Lebzeiten Sparpotenzial hat – ganz ohne Ausgaben kann sie nicht abgewickelt werden. Rechnen Sie mit folgenden Kosten:

Gebühr für den Notar: Welcher Gebührensatz gilt, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz der GNotKG geregelt.
Kosten für den Gutachter: Der Gutachter legt den Wert der Immobilie fest, indem er die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Gegend vergleicht.
Kosten für die Grundbuchänderung: Damit die Überschreibung des Hauses oder der Wohnung rechtskräftig wird, muss der Notar den neuen Besitzer im Grundbuch eintragen lassen. Dafür wird die Gebühr ebenfalls nach dem GNotKG berechnet.
Eventuelle Ausgleichszahlungen an weitere Kinder.

Unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus überschreiben oder verschenken möchten: Ohne Notar ist das nicht möglich. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben und unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 518 festgelegt.

Eine Person setzt einen Stempel auf Vertragsunterlagen

iStock.com/djedzura

Erst durch den Stempel des Notars wird die Überschreibung des Hauses rechtsgültig.

Alternativen zur Hausüberschreibung: Welche Möglichkeiten haben Sie?

Nicht in jedem Fall ist es die beste Lösung, Ihr Haus direkt auf Ihre Kinder zu überschreiben. Dann kommen die folgenden Alternativen infrage:

Haus (an Kind) verkaufen: Für die meisten Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung zugleich Altersvorsorge. Bei einer reinen Schenkung ohne Auflagen würden Sie somit einen wichtigen Teil Ihres Vermögens verlieren. Verkaufen Sie Ihr Haus stattdessen, bleiben Sie finanziell unabhängig. Zudem lässt sich Geldvermögen im Erbfall oft einfacher unter mehreren Hinterbliebenen aufteilen als eine Immobilie.

Verkaufen Sie Ihr Haus an eines Ihrer Kinder, beugen Sie Erbstreitigkeiten vor. Zudem fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an (vgl. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) § 3). Aber Achtung: Auch Ihrem Kind sollten Sie Ihre Immobilie nicht deutlich unter Wert verkaufen. Das Finanzamt könnte sonst von einer getarnten Schenkung ausgehen.

Vererben: In Ihrem Testament können Sie genau festlegen, wer nach Ihrem Ableben Haus oder Wohnung erben soll – und diese Entscheidung potenziell auch bis zuletzt noch verändern. Auch im Erbrecht sind Freibeträge vorgesehen, die ähnlich ausfallen wie bei Schenkungen. Da im Erbfall allerdings nicht nur der Wert der Immobilie sondern auch das gesamte übrige Vermögen berücksichtigt wird, können die Freibeträge schnell überschritten werden.

Überlassung: Bei dieser Variante räumen Sie einer anderen Person umfassende Nutzungsrechte an Ihrer Immobilie ein, bleiben selbst aber weiter Eigentümer.