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Mietendeckel in Berlin: Was bedeutet das Gesetz für die Mietpreise?

Wohnung in Berlin
istock.com/Lichtwolke 2020

Berliner Mietendeckel: Gesetz soll Mietenwahnsinn stoppen

Sie wohnen zur Miete in Berlin oder planen, dorthin zu ziehen? Dann haben Sie sicher schon vom sogenannten Mietendeckel gehört, der seit Anfang 2020 in der Hauptstadt gilt. Offiziell heißt die Maßnahme des Senats Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung. Die Regierung hat sich für diesen Eingriff in den Markt entschieden, weil die Mieten in der Hauptstadt zuletzt extrem in die Höhe geschnellt waren. Der bundesweit erste Deckel ist auf fünf Jahre befristet und umfasst Maßnahmen wie Mietenstopp, Mietobergrenzen und -absenkungen.

Etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in der Stadt sind vom Mietendeckel betroffen. Ausgenommen sind:

  • Sozialbauten.
  • Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln instandgesetzt oder modernisiert wurden und für die eine Mietpreisbindung gilt.
  • Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 bezogen wurden.
  • dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter Wohnraum, der mit Neubauaufwand wieder hergestellt wird.
  • Wohnheime und
  • Wohnraum von anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege.

Mieten werden eingefroren, Erhöhungen unwirksam

Doch was genau bedeutet das Gesetz für die Mietpreise?

Zunächst einmal sieht der Deckel einen Mietenstopp vor. Das heißt, die Miete in bestehenden Verhältnissen wird bis zum 31.12.2021 eingefroren, und zwar auf den Stand der am Stichtag 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Nettokaltmiete. An diesem Tag hatte der Senat Eckpunkte für das geplante Gesetz beschlossen und öffentlich gemacht. Ab Januar 2022 sind Mieterhöhungen um bis zu 1,3 Prozent der zum Stichtag vereinbarten Miete möglich.

Abgesehen von diesem Mietenstopp werden Mieterhöhungen, denen nach dem Stichtag zugestimmt wurde, unwirksam. Das gilt auch für im Vertrag bereits vereinbarte Erhöhungen, sogenannte Staffelmieten.  Zudem hat die Regierung Mietobergrenzen festgelegt. Sie sind abhängig vom Baujahr und Modernisierungszustand der Wohnung.

Modernisierung kann weiter zu Mieterhöhung berechtigen – mit Einschränkungen

Umfassende Modernisierungsmaßnahmen können den Vermieter allerdings weiterhin berechtigen, die Miete zu erhöhen – jedoch nur in folgenden Fällen:

  • Die Sanierung ist gesetzlich verpflichtend, zum Beispiel der Einbau von Rauchmeldern.
  • Es handelt sich um eine Wärmedämmung der Gebäudehülle, Kellerdecke, obersten Geschossdecke oder des Daches.
  • Die Modernisierung umfasst einen Heizanlagentausch und optimiert die Heizanlage.
  • Barrieren werden abgebaut, etwa durch die Beseitigung von Schwellen oder die Verbreiterung von Türen.

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Allerdings darf der Vermieter auch nach einer solchen Modernisierung die Miete lediglich moderat anheben. Maximal 1 Euro pro Quadratmeter sind erlaubt. Umfasst die Modernisierung außerdem auch den Einbau einer modernen Ausstattung, kann die Miete zusätzlich um einen weiteren Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Um das Kriterium moderne Ausstattung zu erfüllen, muss die Wohnung laut Gesetz mindestens drei der folgenden Merkmale aufweisen:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a)

Vermieter muss bisherige Miete offenlegen

Weiterhin interessant für alle, die nach Berlin ziehen oder innerhalb der Stadt umziehen: Wenn Sie einen neuen Mietvertrag für bereits bestehenden Wohnraum abschließen, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, wieviel Ihr Vormieter bezahlt hat. Tut er das nicht von sich aus, sollten Sie nachfragen. Außerdem darf die Miete im neuen Vertrag nicht höher sein als die, welche mit dem Vormieter am Stichtag 18. Juni 2019 vereinbart war.

Mietendeckel Berlin berechnen: Hier finden Sie weitere Infos

Sie möchten berechnen, was die Obergrenze an Miete ist, die Ihr Vermieter verlangen darf? Oder Sie haben weitere Fragen zum Gesetz der Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung? Dann schauen Sie sich am besten auf den Internetseiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen um. Dort finden Sie viele weitere Informationen rund um das Gesetz und Preistabellen. Mithilfe einer interaktiven Befragung können Sie außerdem auf der Seite mietendeckel.de herausfinden, inwiefern Ihre Wohnung vom Mietendeckel betroffen ist.

Stark überhöhte Mieten sollen abgesenkt werden

Bei besonders teuren Wohnungen, deren Miete vor dem Stichtag vereinbart wurde, können Mieter eine Absenkung fordern – und zwar ab dem 23. November 2020. Eine bestehende Miete gilt laut dem neuen Gesetz als überhöht, wenn sie die für ihre Verhältnisse geltende Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent übersteigt. Auch hier muss der Vermieter die Miete senken.

Wie hoch dann die neue Miete ausfällt? Das hängt davon ab, ob Sie bereits länger in der Wohnung wohnen oder erst nach Beschluss des Mietendeckels eingezogen sind:

  • Für Altmieter muss der Vermieter den Preis auf die Obergrenze plus 20 Prozent senken.
  • Für Neumieter, die erst nach Inkrafttreten des Gesetzes im Februar 2020 eingezogen sind, gilt die Obergrenze ohne Zuschlag.

Mit anderen Worten: Als Altmieter zahlen Sie im Zweifel 20 Prozent mehr, als der Vermieter von einem neuen Mieter verlangen darf.

Ignoranten Vermietern drohen Bußgelder

Vielleicht fragen Sie sich, wer das alles kontrolliert und umsetzt. Den Mietenstopp und die Mietobergrenzen obliegen den Bezirksämtern, für die Mietabsenkungen ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. An diese Stellen können Sie sich auch wenden, wenn sich Ihr Vermieter in den besagten Punkten querstellt. Im Zweifel droht ihm dann eine hohe Geldstrafe, in besonders schweren Fällen kann sogar eine Zwangshaft verhängt werden.

Das Gesetz und seine Auswirkungen werden übrigens seit jeher heiß diskutiert. Vermieterverbände und einige Juristen halten den Mietendeckel für verfassungswidrig. Ihnen zufolge stellen der Mietenstopp und die festgelegten Obergrenzen unter anderem einen unverhältnismäßigen Eingriff ins Eigentum dar. Trotz Protesten und Klagen gegen das Gesetz müssen die Vermieter die darin festgelegten Maßnahmen jedoch erst einmal zwingend umsetzen.

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