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Mietrecht

Mietendeckel in Berlin: Wieso er verfassungswidrig ist und was er beinhaltete

Mietendeckel in Berlin: Was bedeutet das Gesetz für die Mietpreise?
istock.com/Lichtwolke 2020

Berliner Mietendeckel: Gesetz sollte Mietenwahnsinn stoppen

Sie wohnen zur Miete in Berlin oder planen, dorthin zu ziehen? Dann haben Sie sicher schon vom sogenannten Mietendeckel gehört, der Anfang 2020 in der Hauptstadt in Kraft getreten ist. Offiziell hieß die Maßnahme des Senats Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung. Die Regierung hatte sich für diesen Eingriff in den Markt entschieden, weil die Mieten in der Hauptstadt zuletzt extrem in die Höhe geschnellt waren. Der bundesweit erste Deckel wäre auf fünf Jahre befristet gewesen und umfasste Maßnahmen wie Mietenstopp, Mietobergrenzen und -absenkungen.

Das ist jedoch inzwischen Geschichte: Im April 2021 wurde der Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Der Bund ist für das Mietpreisrecht und seine Regulierung zuständig. Berlin habe mit dem Landesgesetz seine Befugnisse überschritten. Mieter, die von dem Berliner Mietendeckel profitierten, müssen sich auf Nachzahlungen gefasst machen.

Etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in der Stadt waren vom Mietendeckel betroffen. Ausgenommen waren:

  • Sozialbauten.
  • Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln instandgesetzt oder modernisiert wurden und für die eine Mietpreisbindung gilt.
  • Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 bezogen wurden.
  • dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter Wohnraum, der mit Neubauaufwand wieder hergestellt wird.
  • Wohnheime
  • Wohnraum von anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege.

Mieten wurden eingefroren, Erhöhungen unwirksam

Doch was genau bedeutete das Gesetz für die Mietpreise?

Zunächst einmal sah der Deckel einen Mietenstopp vor. Das heißt, die Miete in bestehenden Verhältnissen sollte bis zum 31.12.2021 eingefroren werden, und zwar auf den Stand der am Stichtag 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Nettokaltmiete. An diesem Tag hatte der Senat Eckpunkte für das geplante Gesetz beschlossen und öffentlich gemacht. Ab Januar 2022 sollten Mieterhöhungen um bis zu 1,3 Prozent der zum Stichtag vereinbarten Miete möglich sein.

Abgesehen von diesem Mietenstopp sollten Mieterhöhungen, denen nach dem Stichtag zugestimmt wurde, unwirksam werden. Das sollte auch für im Vertrag bereits vereinbarte Erhöhungen gelten, sogenannte Staffelmieten. Zudem hatte die Regierung Mietobergrenzen festgelegt. Sie sollten abhängig vom Baujahr und Modernisierungszustand der Wohnung sein.

Modernisierung hätte weiter zu Mieterhöhung berechtigt – mit Einschränkungen

Umfassende Modernisierungsmaßnahmen hätten den Vermieter allerdings weiterhin berechtigt, die Miete zu erhöhen – jedoch nur in folgenden Fällen:

  • Die Sanierung ist gesetzlich verpflichtend, zum Beispiel der Einbau von Rauchmeldern.
  • Es handelt sich um eine Wärmedämmung der Gebäudehülle, Kellerdecke, obersten Geschossdecke oder des Daches.
  • Die Modernisierung umfasst einen Heizanlagentausch und optimiert die Heizanlage.
  • Barrieren werden abgebaut, etwa durch die Beseitigung von Schwellen oder die Verbreiterung von Türen.

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Allerdings hätte der Vermieter auch nach einer solchen Modernisierung die Miete lediglich moderat anheben dürfen. Maximal 1 Euro pro Quadratmeter wären erlaubt gewesen. Hätte die Modernisierung außerdem auch den Einbau einer modernen Ausstattung umfasst, hätte die Miete zusätzlich um einen weiteren Euro pro Quadratmeter erhöht werden können. Um das Kriterium moderne Ausstattung zu erfüllen, muss die Wohnung laut Gesetz mindestens drei der folgenden Merkmale aufweisen:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a)

Stark überhöhte Mieten sollten abgesenkt werden

Bei besonders teuren Wohnungen, deren Miete vor dem Stichtag vereinbart wurde, konnten Mieter eine Absenkung fordern – und zwar ab dem 23. November 2020. Eine bestehende Miete galt laut dem neuen Gesetz als überhöht, wenn sie die für ihre Verhältnisse geltende Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überstiegen hat. Auch hier musste der Vermieter die Miete senken.

Wie hoch dann die neue Miete ausfiel? Das hing davon ab, ob jemand bereits länger in der Wohnung wohnte oder erst nach Beschluss des Mietendeckels eingezogen ist:

  • Für Altmieter hätte der Vermieter den Preis auf die Obergrenze plus 20 Prozent senken müssen.
  • Für Neumieter, die erst nach Inkrafttreten des Gesetzes im Februar 2020 eingezogen sind, galt die Obergrenze ohne Zuschlag.

Mietern drohen Nachzahlungen

Vielleicht fragen Sie sich, wer das alles kontrolliert und ungesetzt hat? Der Mietenstopp und die Mietobergrenzen oblagen den Bezirksämtern, für die Mietabsenkungen war die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. An diese Stellen konnten sich Betroffene auch wenden, wenn sich der Vermieter in den besagten Punkten querstellte. Im Zweifel drohte ihm dann eine hohe Geldstrafe, in besonders schweren Fällen hätte sogar eine Zwangshaft verhängt werden können.

Das Gesetz und seine Auswirkungen wurden seit jeher heiß diskutiert. Vermieterverbände und einige Juristen hielten den Mietendeckel für verfassungswidrig. Ihnen zufolge stellen der Mietenstopp und die festgelegten Obergrenzen unter anderem einen unverhältnismäßigen Eingriff ins Eigentum dar. Das aktuelle Urteil des Bundesverfassungsgerichts gibt ihnen recht. Mieter der 1,5 Millionen betroffenen Haushalte müssen sich nun auf Nachzahlungen einstellen. Doch nicht unbedingt. Der Immobilienkonzern Vonovia etwa verzichtet aus Kulanz auf Nachforderungen.

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