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Immobilie ohne Makler verkaufen: So klappt's

Paar erstellt Anzeige für Hausverkauf
iStock.com/SolisImages 2020

Haus privat verkaufen – das spricht dafür

Sie möchten umziehen und spielen mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler zu verkaufen? Einige triftige Gründe sprechen dafür:

  • Geringere Kosten: Seit 2020 gilt in allen Bundesländern, dass die Maklerprovision jeweils zur Hälfte von dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie übernommen wird. Üblicherweise beträgt die Summe in etwa zwischen sechs und sieben Prozent des Kaufpreises. Da kommen schnell einige Tausend bis Zehntausende Euro zusammen.
  • Größerer Verhandlungsspielraum, weil die Kosten für die Maklerprovision entfallen.
  • Keine Abstimmungsprozesse mit dem Makler.
  • Kontrolle des Verkaufsprozesses von Anfang bis Ende.

Seien Sie sich allerdings auch im Klaren darüber, dass der Verkauf eines Hauses ohne Makler viel Zeit in Anspruch nimmt und sich über Monate hinweg ziehen kann. Falls Sie sich darüber hinaus Folgendes zutrauen, sollte dem Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler nichts im Wege stehen:

  • Sie können ein ansprechendes Exposé erstellen oder kennen jemanden, der das für Sie übernimmt.
  • Sie sind sich über mögliche rechtliche Fallstricke beim Verkauf Ihrer Immobilie im Klaren und können diese umgehen – oder kennen jemanden, der Sie hierzu berät.
  • Sie besitzen Verkaufstalent und können gut mit fremden Menschen umgehen.
  • Sie können verhandeln, ohne Ihr Verkaufsziel aus den Augen zu verlieren.

Informieren Sie sich über den Markt

Am Anfang steht die Marktanalyse. Sehen Sie sich auf den großen Internetportalen wie immobilienscout24.de Objekte aus Ihrer Region an, die mit Ihrer Immobilie zu vergleichen sind. So erfahren Sie schon mal ungefähr, welchen Preis Sie mit Ihrem Objekt erzielen können. Falls Sie es genauer wissen möchten, können Sie Ihre Immobilie von einem Sachverständigen bewerten lassen. Für den Verkauf eines Hauses reicht meist ein Kurzgutachten aus, es kostet zwischen 100 und 500 Euro. Dafür haben Sie aber auch später ein handfestes Dokument, das Sie potenziellen Käufer vorlegen können.

Tipp: Setzen Sie den Preis für Ihre Immobilie nicht zu hoch an, um später Verhandlungsspielraum zu haben. Ansonsten wird ihr Objekt womöglich zum Ladenhüter, weil die Interessenten ausbleiben. Legen Sie lieber einen realistischen Preis sowie Ihre persönliche Schmerzgrenze fest – und verhandeln Sie weniger.

Putzen Sie Ihr Objekt heraus

Richten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung so her, dass sie Interessenten anspricht. Sie sollten nicht nur gründlich aufräumen und saubermachen, sondern auch:

  • kleinere Reparaturen erledigen,
  • Sperrmüll entsorgen,
  • private Fotos abhängen,
  • in den Räumen Platz schaffen.

Vielleicht geben Sie einigen Zimmern sogar einen frischen, neutralen Anstrich. Inszenieren Sie Ihr Objekt, als wollten Sie es auf eine Bühne stellen. Fachleute bezeichnen dieses Herausputzen als Homestaging. Das zahlt sich aus: Ansprechend präsentierte Immobilien werden schneller verkauft und erzielen einen deutlich höheren Preis als ungepflegt erscheinende.

Reinemachen vor dem Verkauf
Machen Sie gründlich sauber und entrümpeln Sie, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.

Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé

Die Fotos: Ihre Immobilie im besten Licht

Alles schick im Haus? Dann machen Sie am besten direkt einige ansprechende Fotos Ihrer Immobilie für die spätere Präsentation im Exposé. Schießen Sie schöne Bilder von:

  • der Außenansicht des Hauses,
  • allen Zimmern,
  • Garten,
  • dem Blick vom Haus aus in den Garten,
  • Besonderheiten wie Kamin oder Sauna.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Fotos zu erstellen. Achten Sie auf eine vorteilhafte Beleuchtung und fertigen Sie Außenbilder bei schönem Wetter an.

Weibliche Hände fotografieren Schlafzimmer
Schaffen Sie Platz und inszenieren Sie Ihre Immobilie ansprechend. Das erhöht Ihre Chancen deutlich, gut zu verkaufen.

Der Text: Kurz und knackig

Neben den Bildern ist natürlich der Text Ihres Exposés wichtig. Er sollte kurz und knackig sein und die Besonderheiten Ihrer Immobilie herausstellen. Welche besonderen Vorzüge hat das Objekt? Was sind Vorteile der Lage? Versprechen Sie aber nicht zuviel und verschweigen Sie keine großen Mängel oder Nachteile. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass Sie zwar viele Interessenten haben, aber keinen Käufer finden. Ganz wichtig: Stellen Sie deutlich – am besten schon in der Überschrift – heraus, dass Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Allein diese Tatsache sollte schon viele potenzielle Käufer anlocken.

Der Grundriss: Wesentlich für Interessenten

Zu jedem guten Exposé gehört darüber hinaus ein Grundriss, oder mehrere. Er hilft potenziellen Käufern, sich die Immobilie besser vorstellen zu können. Liegt Ihnen keiner vor, messen Sie Ihre Räume selbst aus und fertigen eine Skizze an. Die können sie später scannen oder fotografieren. Falls Sie unsicher sind, lassen Sie sich einen Grundriss von einem Experten anfertigen. Vielleicht haben Sie einen Bauingenieur oder Architekten in Ihrem Bekanntenkreis? Oder kennen einen Studierenden dieser Fächer, der einen Nebenjob gut gebrauchen kann?

Tipp: Beschriften Sie die Zimmer nicht mit Kinderzimmer oder Schlafzimmer. Dadurch lassen Sie den Interessenten mehr Raum für deren eigene Vorstellungen.

Beschaffen Sie sich die wichtigsten Unterlagen

Bevor Sie Ihr Exposé verbreiten und Besichtigungstermine vereinbaren, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie alle notwendigen Dokumente parat haben. Dazu gehören:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundriss(e)
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

Falls Sie eine Wohnung verkaufen, benötigen Sie auch:

  • Teilungserklärung
  • Letzte Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Wohngeldabrechnungen

Schalten Sie mehrere Anzeigen parallel

Sie haben alle wichtigen Dokumente und das Exposé vorliegen? Dann sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nun großflächig anpreisen. Nutzen Sie mehrere Internetplattformen parallel, zum Beispiel

  • Immobilienscout24.de
  • immonet.de
  • ohne-makler.net
  • ebay-Kleinanzeigen

Buchen Sie bei Ihren Anzeigen eine Laufzeit von mindestens drei Monaten. Denn durchschnittliche dauert der Verkauf einer Immobilie zwischen drei und sechs Monaten. Sie können die Anzeige in der Regel anpassen, wenn sie online ist. Nehmen Sie die Anzeige erst komplett aus dem Netz, wenn Sie einen hundertprozentigen Käufer haben.

Paar schaltet Anzeige
Schalten Sie Ihre Anzeige parallel auf mehreren Immobilienplattformen im Netz.

Neben den Netzinseraten sollten Sie auch eine Anzeige in der Zeitung schalten. Ein Verkaufsschild im Garten oder Fenster Ihres Hauses weist außerdem direkt darauf hin, dass Ihre Immobilie zum Verkauf steht. Außerdem erfahren so Nachbarn oder Passanten davon – und sagen es bestenfalls potenziellen Interessenten weiter.

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung

Ob per Telefon, Email oder Fax: Stellen Sie sicher, dass mögliche Käufer Sie gut erreichen können. Bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, sollten Sie mit Ihren Interessenten zunächst telefonieren. So bringen Sie bestenfalls in Erfahrung, wie stark das Kaufinteresse wirklich ist – oder ob sie nur mal gucken möchten. Vereinbaren Sie Besichtigungstermine zu einem Zeitpunkt, der allen passt. Nehmen Sie sich Zeit für Ihre Interessenten und gewähren sie diesen ebenfalls Zeit, sich in die Immobilie hineinzudenken. Falls sich sehr viele Menschen für Ihr Objekt interessieren, können Sie auch zunächst beispielsweise mit den ersten zehn vielversprechenden Bewerbern eine Besichtigung durchführen und die anderen auf eine Warteliste setzen.

Führen Sie Besichtigungen am besten zu einer Tageszeit durch, an der die Zimmer am besten beleuchtet sind. Stellen Sie sicher, dass die Räume gut gelüftet und angenehm temperiert sind. Falls Sie Raucher sind, sollten Sie vier Wochen vor der ersten Besichtigung nur noch draußen rauchen, denn Qualm hält sich hartnäckig in den Räumen und ist für Nichtraucher sehr unangenehm. Auch Raumparfüms sind nicht jedermanns Sache.

Beantworten Sie die Fragen Ihrer Interessenten ehrlich. Niemals sollten Sie falsche Angaben machen oder versuchen, Mängel zu vertuschen. Das ist nicht nur aus moralischen Gründen verwerflich, sondern kann Ihnen – falls es auffliegt – auch als arglistige Täuschung ausgelegt werden und für Ihren Käufer ein Grund sein, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Nachsendeauftrag für die Post

Damit Ihre Post Sie auch an Ihrem neuen Wohnort erreicht, sollten Sie nicht vergessen, bei der Deutschen Post einen Nachsendeauftrag einzurichten. Das ist online mit nur wenigen Klicks erledigt. Der Vorteil: 12 oder 24 Monate lang erreicht Ihre Post Sie automatisch, ohne dass Sie überall Ihre neue Adresse mitteilen müssen. Zum Nachsendeauftrag

Prüfen Sie den Kaufvertrag bis ins Detail

Sie haben ohne Makler einen Käufer für Ihr Haus gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Nun gilt es noch, einen Kaufvertrag zu erstellen, den ein Notar beglaubigen muss. Überlassen Sie dem Notar den Kaufvertrag nicht komplett. Bevor Sie Ihre Unterschrift darunter setzen, prüfen Sie, ob alle Verkaufsdetails und auch mündliche Absprachen zwischen den Parteien dort komplett in schriftlicher Form festgehalten sind.

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