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Was bedeutet das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Vorkaufsrecht Immobilie
iStock.com/twinsterphoto 2020

Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Wenn Sie einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung unterschreiben, prüft der Verkäufer, ob für die Immobilie ein Vorkaufsrecht besteht. Wenn ja, bekommt der Vorkaufsberechtigte den Kaufvertrag vorgelegt. Er kann dann das Haus zu denselben Bedingungen kaufen wie der Erstkäufer, der den Kaufvertrag zuerst unterzeichnet hat.

Welche Arten von Vorkaufsrechten bei Immobilien gibt es?

Es gibt drei Arten von Vorkaufsrecht: das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht.

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich nur auf unbewegliche Objekte, also Grundstücke. Es steht im Grundbuch und verhindert so, dass ein Erstkäufer ein Grundstück bekommt, bevor der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nutzen kann.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist nicht Teil des Grundbuchs, sondern wird vertraglich festgehalten. Es bezieht sich auch auf bewegliche Objekte, schließt also die Immobilie mit ein. Da es keine Grundbuchsperre wie beim dinglichen Vorkaufsrecht gibt, muss der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nutzen, bevor der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen wird. Weil Letzterer dann als Eigentümer gilt. Der Vorkaufsberechtigte hat dann die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern.

Beim gesetzlichen oder öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht geht es um den grundsätzlichen Anspruch von Gemeinden oder Einzelpersonen. Gemeinden können sich ein Vorkaufsrecht für bestimmte Grundstücke, die wichtig für die Stadtplanung sind, oder für denkmalgeschützte Gebäude gesetzlich zusichern lassen.

Vorkaufsrecht Grundstück
Wichtige Stadtplanung: Gemeinden können sich ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf Grundstücke sichern.

Wie erhält jemand ein Vorkaufsrecht?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht haben Sie beispielsweise als Mieter, wenn Ihre Mietwohnung zur Eigentumswohnung werden soll und zum Verkauf steht. Ebenso gibt es innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht: Miterben besitzen ein Vorkaufsrecht an der Immobilie, sobald andere Miterben ihren Anteil an dem Haus oder der Wohnung verkaufen wollen.

Mit einem schuldrechtlichen oder dinglichen Vorkaufsrecht können Immobilienbesitzer jede beliebige Person aus verschiedenen Gründen per Vertrag ausstatten. Den Vertragsabschluss muss ein Notar beglaubigen. Das vertragliche Vorkaufsrecht sichert der betreffenden Person oder Partei einen Anspruch auf Schadenersatz zu, sollte sie beim Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks unrechtmäßig übergangen werden.

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So läuft es ab: Vorkaufsrecht für Immobilien in der Praxis

Wenn der Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben ist und ein Vorkaufsrecht besteht, muss der Verkäufer die vorkaufsberechtigte Partei informieren. Diese kann nun innerhalb einer bestimmten Frist von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und das Objekt zu den gleichen Konditionen wie im Kaufvertrag kaufen. Die Frist beträgt zwei Monate, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes festgehalten. Möchte die vorkaufsberechtigte Partei ihr Anrecht verfallen lassen, wird das Vorkaufsrecht gegebenenfalls im Grundbuch gelöscht.

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